市场不成熟，专家支招规避投资风险
面对市场上形形色色的“投资回报”，从8%到20%以上，如此高额的回报率，在投资领域狭窄的目前，的确诱人。但是，对于投资者而言，永远要记住“任何投资都是有风险的”，当您准备投资时，请千万要考虑到可能存在的风险，并最大限度地进行防范、规避才好。
如何规避风险
对于售后包租的营销模式，北京银拓投资有限公司总经理、东方瑞景副总经理郝建军称，要有精准的市场定位，要充分考虑到实施过程中的风险因素，投资回报额度要尽量贴近真实。锋华兴业总经理鲁应红认为，如果想交由经纪公司代租，要选择有管理经验和租赁经验的好的经纪公司。珠江帝景总经理刘斌认为，一个可靠的开发商加上一个有深厚资质的运营商，才能比较可靠地保证投资的稳定性和低风险性。
对于售后包租商品房的管理，专家建议，负责的发展商可以将房价款先交由银行监管，在承诺包租年限到期后，按规定全部付清小业主应得的回报，才可从监管银行收回售房款。开发商要有负责任的长期经营的态度，在经营项目组合上，不是谁的价高就租给谁，必须要有一个统一的行销和推广办法。
同时提醒投资者，开发商一般不会把包租过程中的风险事先告知业主，业主自身就要具备成熟的投资心态，事先考虑到开发商的宣传不可尽信，而是要综合考虑所投资房产的地段、人流等自身的投资潜力，充分考量后再决定是否投资，以免因对风险估计不足，在回报没有兑现时无法承受。
投资注意要点
据链家宝业分析，投资前要注意三点：一、租金是否能够保障到位。二、也许有1至2个月的空置期或者是中途退房都应考虑清楚。三、每个月的投入，包括首付、物业费、电视收视费等等一些费用要有一个静态的分析。
购买售后包租的房子，一定要注意检查发展商资质和长期回报的担保情况，以避免日后发展商食言，造成小业主投诉无门的情况。附带租约的房屋买卖，在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性。在买卖合同中明确写入合同条款，以便日后出现纠纷时有合同可依。
同时，投资者需要注意的是，目前国内没有出台相关惩罚或监管担保等方面的细则，一旦开发商违约，或者发生卷款逃跑的情况，投资者会比较被动；同时，所有的承诺是建立在当时的市场情况下，如果情况变化则难以保证。比如有的项目现在承诺15%的回报率，但是随着市场的变化，过三五年，出了包租期，是否还能有如此高的回报率？再如根据现在的存款利率，8%的回报率已经相当不错，但是如果银行不断加息，过数年，8%的回报率就很低了。这些都是需要投资者考虑的。
亟待市场成熟
包租的风险主要集中在业态的不成熟上，因此在实施过程中无法经受住市场的考验。所以作为一种营销模式，在未来的发展中如果不至于被淘汰，就要不断规范和完善。
不少购买售后包租或者带租约房子的人都是为了更有保证将房子租出去并有高的回报率，减少风险。可是事实恰恰相反。因为投资回报率不能简单地用：月租×12÷首付，这种算法去算。其实里面要考虑的因素还有很多，如果去按照这个公式算自己的投资回报率的话，那肯定会很高。但还有很多的不确定因素，比如物业费和各种税费没有加进去，也不要忘记不可能交完钱房子就可以出租出去，还要看开发商的客户群体是否足够多。若没有足够的客户群体，那就不可能很快出租出去，也没有相应的月租返回。当不论是开发商还是投资者能够理性地分析投资回报率的时候，市场就会趋于成熟，房产自身真正的价值才会显现出来。这时，投资回报率的额度才会比较接近真实。
同时，针对市场反应较为强烈的政府管理缺失的情况，目前，上海已经出台了相关规定：商品房在预售阶段不可包租，竣工后实行包租的商品房，要根据当时市场实际行情制定租金回报率，同时，包租人要提供担保，以为日后市场变化，承诺不能兑现时，能通过担保金继续给予小业主所承诺的回报。
如何规避风险
对于售后包租的营销模式，北京银拓投资有限公司总经理、东方瑞景副总经理郝建军称，要有精准的市场定位，要充分考虑到实施过程中的风险因素，投资回报额度要尽量贴近真实。锋华兴业总经理鲁应红认为，如果想交由经纪公司代租，要选择有管理经验和租赁经验的好的经纪公司。珠江帝景总经理刘斌认为，一个可靠的开发商加上一个有深厚资质的运营商，才能比较可靠地保证投资的稳定性和低风险性。
对于售后包租商品房的管理，专家建议，负责的发展商可以将房价款先交由银行监管，在承诺包租年限到期后，按规定全部付清小业主应得的回报，才可从监管银行收回售房款。开发商要有负责任的长期经营的态度，在经营项目组合上，不是谁的价高就租给谁，必须要有一个统一的行销和推广办法。
同时提醒投资者，开发商一般不会把包租过程中的风险事先告知业主，业主自身就要具备成熟的投资心态，事先考虑到开发商的宣传不可尽信，而是要综合考虑所投资房产的地段、人流等自身的投资潜力，充分考量后再决定是否投资，以免因对风险估计不足，在回报没有兑现时无法承受。
投资注意要点
据链家宝业分析，投资前要注意三点：一、租金是否能够保障到位。二、也许有1至2个月的空置期或者是中途退房都应考虑清楚。三、每个月的投入，包括首付、物业费、电视收视费等等一些费用要有一个静态的分析。
购买售后包租的房子，一定要注意检查发展商资质和长期回报的担保情况，以避免日后发展商食言，造成小业主投诉无门的情况。附带租约的房屋买卖，在签订买卖合同之前，要充分考虑租约的真实性和稳定性。在买卖合同中明确写入合同条款，以便日后出现纠纷时有合同可依。
同时，投资者需要注意的是，目前国内没有出台相关惩罚或监管担保等方面的细则，一旦开发商违约，或者发生卷款逃跑的情况，投资者会比较被动；同时，所有的承诺是建立在当时的市场情况下，如果情况变化则难以保证。比如有的项目现在承诺15%的回报率，但是随着市场的变化，过三五年，出了包租期，是否还能有如此高的回报率？再如根据现在的存款利率，8%的回报率已经相当不错，但是如果银行不断加息，过数年，8%的回报率就很低了。这些都是需要投资者考虑的。
亟待市场成熟
包租的风险主要集中在业态的不成熟上，因此在实施过程中无法经受住市场的考验。所以作为一种营销模式，在未来的发展中如果不至于被淘汰，就要不断规范和完善。
不少购买售后包租或者带租约房子的人都是为了更有保证将房子租出去并有高的回报率，减少风险。可是事实恰恰相反。因为投资回报率不能简单地用：月租×12÷首付，这种算法去算。其实里面要考虑的因素还有很多，如果去按照这个公式算自己的投资回报率的话，那肯定会很高。但还有很多的不确定因素，比如物业费和各种税费没有加进去，也不要忘记不可能交完钱房子就可以出租出去，还要看开发商的客户群体是否足够多。若没有足够的客户群体，那就不可能很快出租出去，也没有相应的月租返回。当不论是开发商还是投资者能够理性地分析投资回报率的时候，市场就会趋于成熟，房产自身真正的价值才会显现出来。这时，投资回报率的额度才会比较接近真实。
同时，针对市场反应较为强烈的政府管理缺失的情况，目前，上海已经出台了相关规定：商品房在预售阶段不可包租，竣工后实行包租的商品房，要根据当时市场实际行情制定租金回报率，同时，包租人要提供担保，以为日后市场变化，承诺不能兑现时，能通过担保金继续给予小业主所承诺的回报。