个人投资商业地产须谨慎
“年8%的租金回报，10年后开发商回购，40万投资一个商铺，等于每年净赚5万元。”当李女士看到这样的宣传口号时，她并没有停下脚步，之前一次失败的投资让她对开发商的这类承诺已经没有任何信心。
包租———羊毛出在羊身上
“6年收回成本，15年后房产增值2倍。”两年以前，李女士在这样的广告宣传声中怦然心动，
迫不及待地买下了一个商场内20多平方米的小型商铺。由于开发商当初承诺的返租收益高达12%，李女士对于自己的这笔投资充满信心。
没想到的是，两年过去了，李女士除了付款时拿到的第一笔“租金回报”之外，就再也没有拿到任何收益了。当初宣传中地理位置优越、前景光明的商场至今依然人气不旺。更让李女士痛心的是，手头的商铺不但没有升值，反而降价了，“当初花了近40万元买的商铺，到现在30万也没人要。”
在商业地产销售中，采用包租形式在一段时间内是开发商销售的主要方式，这种模式往往提出高额租金返还，看似利润高昂，但实际上却并非如此。
业内人士指出，包租根据国家规定不能由开发商承担，但实际上大多包租的公司还是由开发商投资的，由于包租公司的背景造就了开发商与包租公司的利益捆绑模式。开发商一般采取借品牌的手段建立市场形象，如酒店商场租赁或承包给世界知名管理公司。借此树立投资者信心，其根本目的是加价销售，使项目的销售价格高出市场正常价格的15%~30%，最厉害的要接近50%。同时承诺9%~10%左右的投资回报。也就是说，消费者所购买的商铺实际上已经是注了“水”的，所谓返还的“利润”其实就是自己已经付出去的。
“实际上，无论什么促销模式，说穿了就是羊毛出在羊身上。”一个开发商这样告诉早报记者。
由于开发商资金紧张，才采用包租的套现开发模式，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用，这使得开发商往往无法履行合约。另外，发展商承诺的回报期一旦结束，投资者很难继续得到相应的租金回报。因为商业物业的开发商一般是以卖楼为目的，大多数在售楼结束后，会立即撤场。这时商铺经营权分离，无法协调管理和统一规划的业务。如果面临同区域低价位租金商铺的竞争，必然会不堪一击。
地产代理机构合富辉煌分析人士表示，正是由于这种情况的发生，仅就上海而言，包租已经很难获得投资者的关注。
高息返租=危险的高成本融资
对于企业来说，包租的销售模式也并非是个利润丰厚的宝藏。一旦估计失误，以“高息返租”模式销售的产品也很有可能从一个短暂的高回款项目成为未来的一个出血点。
万科当年所开发的天津商业项目被董事长王石作为反面教材反复提及：开发商业地产，高息返租，当行业不景气时，当初承诺的高租金实际上变成了开发商背上的承重包袱，由于要兑现当初天津商业项目的承诺，万科每年都要投入大量的资金用于支付“利息”上，如果不是及时回购，这种巨额成本支出很可能迅速拖垮一家企业。
专业人士介绍，“高息返租”销售方式其实隐藏着两大风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。
对于没有商业地产开发经验的开发商来说，进行商业地产销售甚至承诺若干年的定额租金返还就好像踏入“雷区”，一不小心就有可能伤及自身。
个人投资商业地产须谨慎
中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到2005年这一数字又再度上升。
仲量联行中国区董事陈立民表示，中小投资者应该尽量少涉及商铺以及写字楼等商业地产，产权分割零散的商业地产由于定位模糊，往往很难形成商业氛围或找到合适而稳定的租客，这就可能使得自己的投资打了水漂。
很多情况下，开发商急于回笼周转资金，抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，分隔出售小产权的大型商业物业，由于在售前没有明确的市场定位，售后缺乏专业规范的经营管理，直接导致该类商业物业的经营业绩惨淡，其实际经营业绩回报远远低于市场预期，更远远低于开发商承诺的返租回报。从而出现在开发商返租合同到期后所购买的小产权商业物业无法出租，甚至零回报。
业内人士介绍，按照常规来看，商业地产有个“一三五”法则：一年开发期，三年培养期，五年成长期。这和住宅市场短线投资、快速获利并不一样，虽然并不是说小规模商业地产投资一定会失败，但专家提醒，投资者必须具有更大的耐心，同时也将承担着更多的风险。