美彻查房地产按揭黑幕
美国证券交易委员会(sec)日前向该国第二大房地产按揭贷款公司联邦住房贷款抵押公司(freddie mac)发出警告,该公司可能将面临违反证券法的民事指控。与此同时,美国头号按揭贷款企业联邦国民抵押贷款协会(房利美)近期也频频收到来自监管机构的传票。自去年年底freddie mac重报业绩以来,针对这两家巨头的调查就从未停止过,而最新的动向表明,当局似乎已下定决心,要彻底整治这个事关经济与金融稳定的垄断行业。
政府背景
房利美和freddie mac都是由美国国会创立的,旨在收购贷款机构的住宅抵押贷款,以便向购房者提供更多资金。从事的业务是从放款人手中收购抵押贷款、保留其中一部分作为自身投资,将另一部分进行证券化之后上市出售,另外还依赖于众多复杂的套期保值策略来保护其免受利率意外变动的影响。这样的企业可以免于执行sec的某些披露规定。
这两家公司拥有或担保着美国约79亿美元住房抵押贷款中的近半数。对于这样的绝对垄断地位,许多分析师都归因于两家公司的政府背景。投资者都愿意成为这两家公司的客户,因为他们觉得即便这两家公司陷入困境,政府也会施以援手。
惊爆丑闻
房利美和freddie mac乐享垄断利润的日子并非一帆风顺。去年freddie mac爆出会计假账丑闻,涉嫌曾在2000年至2002年间虚报50亿美元收益,由此也引发了管理层对这两家公司的关注。
去年6月份,freddie mac出人意料地解雇了其总裁大卫·格伦,理由是他对检查公司会计操作的审计人员有所隐瞒,随即引起轩然大波,摩根士丹利和花旗都牵扯其中。freddie mac因而成了美国联邦检察官办公室和sec调查的对象,调查引发了加强对政府资助型企业监督的呼声。
去年年底,freddie mac终于重新公布业绩,遭遇的诸多质疑得以平息,却在无意中给其同业竞争者房利美带来了困扰。freddie mac2002年修正后利润为101亿美元,较规模大得多的房利美的46亿美元高出一倍以上,有些匪夷所思。其2001年第一财季亏损1.11亿美元,到2002年第三财季则取得了57亿美元的盈利。而房利美的收益虽然也有些波动,但仍保持在一个较为狭窄的区间。
举债经营的危机
除了会计作假和监管不力之外,市场对房利美和freddie mac的举债经营模式也提出了诸多质疑。
得益于优厚的政府背景,两家公司都能够低价借款来支撑业务运营。目前,这两家公司的债务总额高达1.7万亿美元。
许多业内人士指出,这两家公司规模已变得如此之大,一旦有什么失误都可能引发金融体系内更大范围的瘫痪。甚至美联储主席格林斯潘也持相同观点,称抵押贷款公司由债务推动的增长可能会产生系统性风险,除非接受更为严格的监管。
为此,今年早些时候,美国司法部出台了一份法律意见书,宣布美国财政部有权限制这两家公司未来的债券发行。但尽管有了法律意见书的支持,财政部官员们仍会谨慎从事,以免造成金融和房地产市场的震荡,因此,财政部不太可能会动用这项权力,只希望这份法律意见书能迫使这两家公司就搁置许久的加强监管立法进行谈判。
对于房利美和freddie mac发行的1.7万亿债券的持有人来说,美国政府是否支持这些借款是一个关键问题。而在发债文件中,官方立场讲得很清楚:这些债券没有政府担保,尽管这两家公司是国会特许成立的。但是,长期以来投资者一直认为,政府可能不敢让它们破产,因为它们对房地产市场十分重要,进而也可能影响整体经济状况。
目前,美国住房抵押贷款的长期利率已经连续第三周维持在6%以下,大大刺激了房地产市场的回暖,业内公司也得以迅猛发展。因而也有分析师指出,目前美国经济的唯一亮点就是房地产业,政府此时大举干预这一行业是否明智。
来源：上海证券报