揭秘中国地产业的发家秘籍
地皮是黑色的
2002年3月下旬，一资深房地产策划人李丁（化名）告诉记者：“这些都是表象，房地产商有着自己的生存逻辑，而且从房地产在中国兴起的那一天就开始了，黑幕层出不穷，生生不息……”在得到不透露姓名的承诺后，李丁点燃了一支香烟，在烟雾缭绕中，他向记者描述了真实的房地产界。
我从来没有在正规渠道批到过地皮。李丁说，谁不想光明正大挣钱？实在是弄不到手。征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。
“地皮早就被有关系的人瓜分了，他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人（事发后畏罪自杀）独自一人就把城区的土地卖光了。”“一开始，我的报告总是被挑三拣四，批评得一无是处，不是达不到要求就是已经规划完毕，没地方了。三天两头修改，他们总能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到国土局办公室的一个秘书，通过她牵线搭桥和局长见了一面，然后专门到他家里拜访了一次，地很快批下来，而且土地出让金可以先欠着，\\赚了钱再说！”
记者：”没人查？”
李丁：“谁查，他能查自己吗？”
按照李丁提供的信息，只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，可以具体问题具体解决。很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看官员的脸色了。“他特别提到他所供职的公司有个秘密账本，里面记录了所有见不得人的开销，”他们的嫖娼费也记在里面，这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。“权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，”在每个城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。为了印证他的说法，记者查阅了几年来关于贪官的近百篇报道，发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关，而所谓的阳光拍卖“不到10%。”
据权威资料，1999年以前，90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞，他利用职权为女儿的皮包公司（用9998元港币在香港注册）批地3500亩，一转手，狂赚2800万元人民币。“这件事是在于飞倒台后才被曝光的。”要是他没有倒台呢？记者不敢深想。
银行，银行，我爱你
记者：“多少钱可以操作一个楼盘？”
李丁：“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。”
拿到批文后，开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系，二者缺一不可。”其它成本如何解决？“银行贷款。”
为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金，但“他们才没那么傻。”
一房地产公司副总告诉记者，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。
“这个环节最关键，一旦打通就意味着成功了一半。”
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
记者：“银行不会怀疑？”
李丁：“说句实话，所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但\\拿人手短\\，只要能骗过国家，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随着销售结束，这些见不得人的东西自然烟消云散。”
对此，记者采访了银行界有关人士，并梳理了一下房地产公司的资金流向，发现楼盘销售实际上在假按揭阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”.这也不难解释诸多房地产老板为什么能够携款潜逃.
“如果销售不理想怎么办？抵押给银行，按市价评估。”
据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金几个亿。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，该行长毫发无伤，甚至要求官复原职！
以上违规操作的后果是：银行的呆账，房地产开发商欠款曾在其中占了24%，与之相比，老百姓按揭欠款只占了0.4%.如此巨大的落差只能用机制缺陷来解释。
媒体：地产商的吹鼓手
媒体靠我们养着呢！谈到媒体，李丁流露出一丝不屑。
楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，他们只有一个目的——广告。
按规定，楼盘必须具有五证两书才能销售，但媒体的眼睛似乎突然出现了盲点.据一份媒体研究报告，2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上，相当多的报纸都有房地产专刊，我们是他们的米饭班主，他们敢说什么！
媒体炒作的花样很多，阳光、绿地、海景，污水四流的地方可以被说成天堂。李丁说，开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。
在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！
李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是上千万纯利润！
冠名明星楼盘后，灰姑娘往往变成金凤凰。昆明某楼盘参加明星楼盘评比前，几百套房子只销了70多套，评上\\明星楼盘\\后，不到一个月只剩了几套，开发商脸都笑歪了。而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭，把这种楼盘评为明星，媒体是不是应该负误导之责？
同时，媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上，媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，他们能公正吗？
据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元~500万元不等，占开发商实际投资的30%~40%.现在的房地产公司太多，广告效果相对于几年前大打折扣，惟一的办法是加大广告投入。
开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，媒体不是傻子，没钱想上广告或评明星楼盘，门都没有！因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这里就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。
地产商：如何洗刷自己的原罪？
洗刷原罪
记者：炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……这么多问题，开发商不怕法律惩治？
李丁：这些隐患是开发商挥之不去的阴影，惟一的办法是洗刷\\原罪\\，物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期，这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。
按常理，物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段，而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。李丁认为：如果按正常程序运作，物业管理由开发商负责可以让业主得到更多的实惠，开发商对小区的建设理念和社区理念可以得到很好的贯彻。但实际上，物管公司成了开发商的挡箭牌。开发商故意混淆开发商和物管公司的关系，看起来是同根所生，实际上并没有隶属关系，但楼盘问题的实际责任承担人却张冠李戴到了物管头上。
记者查阅了最近关于房地产纠纷的报道，发现物管和业主的冲突成了主流，而作为第一责任人的开发商却置身事外。他们早开溜了！开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出，把问题全甩给物管，从而轻轻巧巧把自己的\\原罪\\洗刷了。更有甚者，他们还反过来谴责物管公司，简直是贼喊捉贼！即使业主把开发商告上法庭，他们也会想办法摆脱纠缠，尽量把问题推向物管，而法院怎么判还很难说。法制不健全是众所周知的事实。这真是房地产界一道奇异的风景。
记者：另外，质检部门为什么放水？按照规定，完工的楼盘必须经质检部门验收合格方可交楼。
李丁：检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后，我们会请领导剪彩，至于问题，你觉得他们会说吗？他们大权在握，谁敢追究他们的责任！
谁来惩罚
所有问题都在一系列暗箱运作中产生，业主总是最后一个知道真相。等到他们发现自己的房产问题百出时，会突然发现居然找不到任何一方承担责任。只有受害者，没有肇事者。
物管公司没有这个义务，房子不是他们建的；开发商早已人间蒸发，即使还健在，也多半是个空壳；向媒体索赔？好像从来没有听说过。况且，他们对财神爷负责还是对小业主负责？告职能部门监督不力？那更不可能。
记者了解到，目前流行的解决办法有两种：对于大公司，他们为了维持品牌和信誉，一般会给予一定赔偿，操作方式是和业主达成和解协议，大事化小，小事化了。对于小公司，他们的做法是破产。先将资金四处转移，然后资不抵债，宣告破产。总之，损失不会由开发商承担。
由此产生了一个关键问题：破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘？答案是肯定的。李丁说，昆明某房地产公司开发的一个楼盘出了质量事故后，照样在另外一块地皮上开发楼盘，只不过换了名字而已。有业主发现这个玄机后曾向有关部门举报，但举报信如石沉大海。开发商都是有背景的人，和一些官员有着千丝万缕的利害关系，谁敢查！
由此可见，官员的腐败使得惩罚机制缺位，而惩罚机制的缺位意味着开发商违法违规的风险降到极低。做了坏事而不受惩罚，这种机制的缺陷和房地产的暴利怎能不让众多开发商趋之若鹜！
李丁认为，目前的房地产已成了一个不折不扣的怪胎，政府腐败官员、银行、媒体和开发商共同促成了它的繁荣，他们从中获取利益，反过来，他们也成了房地产怪胎最好的保护伞，保护他们就等于保护自己！
这就是房地产业的生存逻辑，让人不寒而栗。