释放社区商业无限潜能
尽管有些业界人士并不看好社区商业的运营，可观的利润却让那些突破重围的社区商业开发商和参与者们热血沸腾，并且相信他们将是最终的成功者。没有人预先知道新观念是怎样产生的，也没有人能预言新观念的命运，但可以看到的是，优秀的社区商业模式已经使商家和业主成为了最大的受益者。
迅速升温的社区商业
在上海，仅就商业街来看，今年一季度四个主要商业购物街区商铺出租率已从2001年底的90%上升到2002年3月的95%。办公楼出租率上升了21.7%，空置率下降1%，商铺和办公楼市场出现同步增长的态势。权威人士认为，此种态势若继续发展下去的话，有望打破持续两年半住宅市场一支独秀的局面，使市场结构发生微妙的变化。在北京，仅上半年就有17家500平方米的商业企业走进社区。老番街的疯狂认购足以使业界人士瞠目结舌，很多人认为，在房地产市场竞争如此激烈的今天，这可以算得上是一个奇迹。
利润无疑是社区商业发展最直接的助推，一个普遍的规律是：当社区商业改变沿街零散布局，而集购物、休闲、服务等众多功能于一身时，社区商业就显露出可观的赢利前景。生活环境是评价生活舒适度的重要指标，如果社区居民的一切消费需求都能在其居住的社区中高质量地得到满足，并且环境质量依然保持高标准，社区商业无疑会获得最大利益。想象置身于社区中和谐明亮的店堂、一间间耳熟能详的品牌专卖店、优雅的咖啡屋、方便的昼夜银行，接送孩子上下学近在咫尺、医院、书店、老年中心等配套设施一应俱全，花园、绿地、球场也随时恭候，生活在这样的社区环境里，真可以说“人生得意，享受之时”了。正如北京市商委副主任卢彦所说，“社区商业有三大法宝：就近方便、价廉物美、服务多样，其市场蕴藏着无限商机。”
社区商业——市场催生的新商机
社区商业的开发正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁，也许它还有千种面貌等着有心的设计者去发现，但万变不离其宗，它永远追随着市场的脚步，不离不弃。一般来说，商业用房的销售价格比纯住宅要高出2—3倍，合理的配套使社区商业具有可观的升值潜力。在这方面，深圳万科四季花城可以说是最好的例子，其底商的销售价格在每平方米8000—9000元，而同样的底层住宅销售价格仅为每平方米2000多元。这样的价格，对于发展商和投资者具有相当的吸引力。同时，商业用房的集中配套不仅仅带来价格上的收益。一方面，社区商业的集中配置有效地降低了居民区的噪音污染，使各个街坊变成真正意义上的纯住宅，更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。另一方面，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了各开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。此外，集中配套使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面在规划阶段就占得了市场先机。
对此，中国人民大学教授王琪延认为，社区商业应遵循以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善6项功能：具备购物功能，能提供主、副食，生活用品；具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要；具备餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐；具备综合服务功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成；具备可再生资源回收服务的功能，采取建立固定收购站和定期流动收购两种方法，保证居民废旧物品下楼就可交售；具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇用小时工、请保姆、家教等。完备的社区配套无疑是社区规划下功夫的重点。
王教授还指出，大型社区商业的发展要以购物中心为主打业态，而居住小区应以“沿街式”、“组团式”、“多点式”为重点建设类型，在业态上以“超市”为主，重点发展“连锁”经营的业制。被誉为“第五次零售业革命”的购物中心应包容各种新型商业形态，生鲜食品为主的超市、品牌荟萃的特色专卖店、各种便利的餐饮、综合服务设施触手可及，购物、休闲、娱乐多重功能满足居民多样化的消费需求。按照社区的人口和消费水平，购物中心的规模和样式也将多种多样，但功能齐全、集约化经营将成为他们共同的优势。
需要注意的是，社区的“邻里型”商业应和大型购物中心有所不同。按照国外邻里型购物中心的运作模式，邻里型购物中心会引进不少品牌百货品种，但邻里型购物中心如果着眼于百货服装业，那么在规模和品牌度上很难跟市中心大型百货公司抗衡，针对目前的情况，邻里型购物中心应以生活服务为主，作为一个社区配套而存在，就像一个社区的大会所。正如以设计大型Shopping－mall而著名的建筑师Jerde所言，邻里购物中心不只是一栋建筑物体，而是一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所。
一般来说，“沿街式”上也应以工薪阶层为主要消费群，约设1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐馆等，而“组团式”和“多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费群，以大型商场为主体，重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业群落。
社区商业存在的问题
建筑规划——扰民与便民的矛盾
传统的居住区业态常常令居民们喜忧参半，那些便民的业态时儿也会变为人们的“眼中钉”，很多媒体的社会新闻栏目经常会“曝光”影响居民生活的商家，如居民楼下的小饭馆油烟冲天、深夜的卡拉ok使人难以入睡等等。这些业态的初衷是利人利己，然而当爱生恨的时候，也就一点也爱不起来了。近期，市工商局规定从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等四类经营活动的公司，不能以居民住宅楼、商住两用房屋作为企业住所。其他公司在居民楼内经营需经过业主委员会等居民自治组织同意。去年的北京楼市“商住”盛行，然而这也带来了一些置业者的担心 ：你根本无法判断，入住后邻居会不会是公司。兼顾方便与宁静的目标给发展商提出了更高层次的要求。
业态规划——投资者、经营者、居民的矛盾
社区商业的独特之处在于，参与者众多且利益相互交织。这在最初就为其规划设置了高难度。居民既需要方便的物业又要享受赏心悦目的环境；投资者要考虑商业形态的设置是否有利于商家的入住和经营，又绝不能忘记当初向置业者们承诺的安静祥和。
引导性规划在此显示出关键性的作用。投资者若想将实际的投资转化为现实的收益，对底商“软”“硬”环境的考察是必不可少的。所谓“软”环境是指开发商对于未来底商的商业类型如何规划设置，这直接关系到底商的商业形态及投资者的切身利益；所谓“硬”环境主要是指底商的设计，底商设计的合理与否，也会影响到底商的经营运作。
北京工商大学商研所的所长陈及教授认为，在设计底商面积的时候，要注意经营上一些特殊要求，即应该有一定的弹性，要方便投资者进行改造。假如底商分户墙设计的都是承重墙，如果承租人要扩大面积就面临很大困难。另外在底商建造的过程中，要注意保留充足的车位；底商的层高要区别于普通住宅，4米以上比较理想 ；两层或两层以上的底商，要预留室内楼梯 ；层与层之间的贯通要灵活；最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活，充分保证业主私密性。
新老交替的烦恼——旧城改造
我们背负着悠长的历史，建设新的家园时，对于旧的东西是保留还是改造，或者彻底推翻是世代相传的思考。北京和上海，文化旧址遍布，如何对它们进行改造、利用成为政府和开发商的心病，经历过平安大道的北京人已不愿再提及旧城改造，而上海的石窟门建筑也着实使改造者们大费苦心。上海的新天地时尚街是少数比较成功的实例之一。它以酒吧为主，定位为高档商业街，除陈逸飞一家以外，全部是国外著名品牌店。新天地的成功改造，使它的功能以及承载的历史意义发生了本质的变化，这当然也使它具有了非常独特的魅力。开发商在其边上开发的两幢公寓一套三居室租金高达9000美金/月，相信这样的旧城改造不论对政府、开发商还是置业者都是最好的安排。
定位——成功的基础
至少从现在的市场形势来看，市场定位和研究应该是绝大部分房地产企业的生存之道。虽然商铺的价格远远高于住宅，而相对的，开发商做商铺的风险在某种程度上也远高于住宅。因为对于住宅而言，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，而对商铺而言，一旦卖不出去，价格再降也必将成为开发商和投资人的心头之患。
成功的社区商业配置、商业街和底商模式各不相同，但他们都通向一个目标，就是要赢得市场。社区商业是个涉及多方利益和要求的部分，市场定位就显得更加必要。商业企业在进入社区之前要做市场调查，把握好市场空白，并且科学的对项目进行规划和定位。掌握社区居民的收入水平和消费层次，了解居民的消费习惯和消费心理，以此做出合理的定位，决定布点的的规模、位置、运作方式、经营档次。同时，要充分考虑到居民生活的各种切实问题，以便赢得市场。
上海“联洋新社区”的邻里中心为社区商业的统一管理作出了表率。上海联洋集团有限公司总裁卫平说，在前期社区总体规划中引入集中整合社区商业的概念，将社区商业统一纳入邻里中心，并打破传统“只建不管”的旧社区商业开发模式，由专业物业公司对整个社区统一管理。联洋邻里中心位于社区的中央地带，是社区开发与建设过程中采用集中公建配套理念的一种崭新尝试，是社区的地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心。这样的社区商业规划让社区的商业独立于居住区域之外，使小区动静分离，实现了居住环境的人性化，从而提升了小区的品质。
一些较小的项目如北京怡景园的老番街、珠江骏景、深圳万科四季花城的商业街也取得了令人艳羡的成功。谈到“怡景园”老番街定位时，北京“信达行” 推广部董利说，由于“怡景园” 所在区域商业环境（南临北京市的第一、第二使馆区，有172个国家大使馆坐落周围，是外籍人士最大的聚居区域）、物业本身商业条件（项目本身是国际化社区、有100多户外籍人士居住）、本区域的消费需求空白点(地处繁华的朝外商圈，弥补无异国商品特色街的空白)等条件，使其具备了实现这一“国际商业街”定位成功的可能性。
“珠江骏景”南国风情街租务部吕蕊介绍，经营新商铺，一般要经过两至三年的过渡期。为打消投资者的顾虑，租务部特为投资者制定了“无忧投资计划”，当中承诺：租务部免费为投资者代理租赁业务，对按规定签约并开业的商铺免前5个月的租金，一年内保证总投资不低于9%的回报。
在商业业态定位上，事前的引导性规划很大程度上决定了项目的命运。深圳万科四季花城对商业街做的引导性规划非常成功。他们对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，充分考虑了拟购买者的置业特征。据调查和预计，很多人购买商铺是给自己的父母，于是将100多米的商业街68间店铺除2-3间面积较大的预留为超市、售楼处外，每间建筑面积设为60-80平方米，开始时以租带售，对租户实行优惠。并且提前规划小区的环境，对业主事先约定不能做餐饮、娱乐等，业态以安静为主。结果99%的业主是自己经营或出租且生意兴隆，至今入住率达90% ，达到了预期效果。
定位对于房地产行业来说是一个大的话题，简而言之就是顾客和企业之间要建立纽带，在这方面，那些总是翘首观察新趋势的竞争者将会是最终的成功者。
城市经济的发展使居住的概念更加宽泛，置业者们不再仅仅关心房子里面的“小家”而更多的将目光投在社区环境的“大家”中。从屋里走向屋外给了社区商业更大的发展空间，作为回报，置业者们享受的是舒适与便利。
背景资料
社区底商和社区商业的概念
社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，一般指住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑，是社区配套组成部分；社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、SHOPMALL(大型购物中心)、特色步行街的商业业态，它是一种有很强的地域性、为本地区居民服务的商业模式 。
社区底商与社区商业完全重合的三种类型
1.动力型，入住率达到一定程度以后，就会自然产生商机，换句话说就是“因住而商”。例如北京“欧陆经典”社区商业的形成；
2.强化型，强调的是本社区的特色。例如“嘉铭园”，卖点是环境好，尤其是北区的梧桐大道。
3.补充型，这是同质化地区最容易形成的商业类型。例如万柳地区，该地区是北京目前居住人口同质化程度最高的地方，基本都是中产阶级，这个地区将是小资情调商业的沃土。
社区商业模式——特色型、辅助型、连锁型
很多精明的商家与商业理论界人士都在针对社区消费这一新情况，探讨和摸索一些新的模式，也进行了一些成功的尝试和实践。从这些社区商业街的经营情况来看，大致有以下一些经营模式：
一、营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。主要是在社区街铺旁营造主题休闲区，以优美的环境，闲适的购物氛围聚集人群。如万科四季花城的社区商业街便是一条别具特色的欧式商业街。据万科地产的有关人士介绍，四季花城的商铺定位于欧式的小镇商铺，将商业街建成具有既为小区内居民提供生活方便又吸引周边消费人群、面向社会的消费娱乐双重功能的商业配套。除了这些与小区居民生活息息相关的日常生活商业配套外，随着四季花城入住人口越来越多，人气越来越旺，还将启动四季花城食街商铺、四季花城假日艺术市场，以满足人们不同层次的需求。另外一种就是将社区街道前建成休闲广场，一方面与社区内的环境形成一种延展，为社区居民提供一个新的休闲场所；另一方面为购物的人们提供了一个很好的氛围。
二、与大零售商家形成各种业态互为补充的辅助经营模式。这种模式的好处在于借助大商家带来滚滚人气，避开他们的日用生活消费经营，以特色经营与之形成互补，共同做旺该处生意。如梅林一村的家乐福旁的社区街、蛇口沃尔玛旁的花园城社区街，都因为与品牌零售商家形成了良好的互补优势，使生意经营得相当红火。就连街铺的租金也跟着上涨，远远高于同区的其它街铺的租金水平。其它如南山片区的社区组团，如能很好地利用海雅百货、家乐福等品牌商家带来的人气，做足做好该区内的社区消费文章，必将成为深圳商业的一个新亮点。
三、经营上多以特色连锁、品牌经营为主。这主要是针对社区内居民这一特定群体的消费特征而采取的经营策略。一方面社区居民消费比较注重产品的质量，讲究档次。因而对品牌产品比较信赖，具有较强的品牌忠诚度，他们的品牌消费力很强；另一方面，品牌厂家为了加强竞争力，也力图通过建立密集的连锁店网点与固定区域内的消费者建立了稳固的联系，稳定市场占有率。从另一个角度看，品牌店经营也提升了该区的商业档次。因而可以说哪里有社区，哪里就有品牌连锁店。可见，打好品牌经营这张牌，也是社区商业的一种新思路。
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