谁在为中国房地产商捂盖子？
就目前的国内产业情况而言，能够对经济增长起到较为有效、有力支撑的只有两个产业，一个是房地产产业，一个是汽车产业。就房地产产业来说，不仅具有很强的产业关联度，能够带动建材、化工、冶金、轻工、能源、传媒等众多产行业的发展，还能提供大量的就业机会，更能带动国民经济快速与大额的增长。事实也是如此，房地产业对中国GDP7%-8%的增长率的拉动作用，近年来已经达到了一个百分点。
房地产业已经成为了中国启动内需、促使国民经济持续、快速增长的一个关键所在。也许正是这些因素，才致使已有20余年发展历程的中国市场经济，在国家保护及垄断经营的产业之外，还实实在在的存在着一个具有显著“政策性”的房地产业，才娇生惯养出了一群恣意纵横乃至横行霸道的中国房地产商。
因为，在中国房地产业的发展中，在中国房地产市场的现状中，在中国房地产商的运营行为中实在有着太多太多不正常不健康的东西，而且，这些东西好象还在被一只只手固执地捂着。
谁给了房地产商内部认购的权力？
内部认购（又称：内部认订、内部登记等），按照房地产商通常的解释是：在没有取得《商品房预售许可证》之前，将尚未动工的图纸上的“空中楼阁”或者是正在修建的房地产楼盘，以房交会等相关形式推到目标购房者面前，进行针对性的纳言改良的产品测试，并通过这些提前掌握一定的客户资源。说到这里，你得对后面的“掌握”二字提千万个醒。要掌握，怎么掌握？当然，只有收取了购房者一定数目的订金，牵绊住购房者才能称之为“掌握”；要想催使购房者下订金，就得在购房价格上实行大优惠吸引购房者签订《内部认购书》。
请注意，具有合约性质的协议或合同叫《内部认购书》，收取的认购金不叫定金而叫订金（或称之为风险金、押金、履约担保金、缔约担保金等）。为什么呢？因为就未取得《商品房预售许可证》的楼盘而言，签订的《内部认购书》打了法律法规的擦边球，不算违法亦不受法律保护；订金在此情况下同样也不受法律保护。如果房地产商开发的项目出了相关问题，房地产商大可单方面的令《内部认购书》作废和退还订金，且不用支付收取定金情况下的两倍以上的经济赔偿。既然都不受法律保护，那购房者的权益又从何处得到体现与保障呢？
其实，单从“内部认购”这四个字的字面意识，就可以看出“内部认购”的玄机与猫腻所在，就可以看透房地产商所打的“鬼把戏”。可在其伴随中国房地产业约20年的发展中，为什么就没有人站出来说话站出来管呢？难道是因为，它已成为了公认的约定俗成？约定俗成就是合规合法的吗？
谁让房地产商承诺的物管？
物管已经成了广大购房者购房取舍中的最关注因素之一。也许正是因为这点，才致使在“买的没有卖的精”中充当卖方的房地产商对物业管理的恣意妄为。
物管公司要在中后期才会介入，没有关系，只要购房者关注、只要竞争需要，物管项目的多少、物管费的大小我都大胆承诺，先套住购房者再说。请注意这个过程。因为在这个过程中，房地产开发商极可能还没有确定物管公司甚或还没有与任何物管公司洽商过。找到物管公司委托物管后，“带着枷锁跳舞”的物管公司又开始思量如何在开发商承诺的物管项目框框之内“偷工减料”、如何在开发商承诺的物管收费框框之外巧立名目的收费，以保证自己的效益。如：物管公司置身于开发商物业质量纠纷之外，物管公司“只收钱不做事”等等。要是与物管公司谈不拢呢？谈不拢，我就自己成立物管公司管理自己的物业。好了，这就使目前谁开发谁管理、建管不分的物业管理机制得到了继续下去的可能。这种机制又反过来继续致使着物业管理依附、受制于房地产开发及房地产商，使本已非常严重的重建设、销售，轻管理的问题又得周而复始的继续下去甚而更加严重下去。这主要表现如：物管承诺出去、“骗取”了购房者后，在执行过程中又“突然醒悟”：如照承诺的物管设施、物管内容执行下去，物业经营将会入不敷出。那就提高原先承诺的物管费吧，业主抵死不接受怎么办？那就减少物管设施的投入、削减物管内容。
于是，我们见到了：重庆的泛华大厦、丰华园、地王广场，在2001年7月后的100天内，因由无证保安乃至电梯维修工对电梯进行维保等原因，相继发生了三起致死事件；哈尔滨市的王女士在动力区买了一套商品房，装修好正准备入住之时发现阳台漏水，与物管公司几番筋疲力尽的交涉仍得不到解决；昆明的几百户业主入主当地某小区后，却“惊奇”地发现小区内连单车棚都没有……
房地产开发商与物管公司是两个不同的独立的法人，谁让房地产开发商承诺的物管？房地产开发商又有何权力可以承诺物管？如此这般，业主的权益还能找得到地方摆？业主的权益又怎能找得到地方摆？
谁给了经济适用房高走的机会？
国家规定经济适用房的利润是3%，但应了那句老话“上有政策下有对策”。各房地产商将自己用得得心应手的“低开高走”入市价格策略，反向利用在广大期望能凭经济适用房实现“安居”之梦的中低收入阶层。
这招“劫贫济富”，使通常建筑面积为70平方米的经济适用户型，变成了100平方米以上的超大适用户型乃至更大面积的联排别墅之类的享受性户型；使出入的“布衣”变成了开着奥迪进出的“达官巨贾”。“水往低处流”已经变成了“水往高处漫”的现实，使这些都已不能再算奇观，
可那叫经济适用房啊？如此，经济适用房的存在意义何在？可经济适用房是为中低收入阶层等弱势群体贴身度造的啊？如此，社会主义中广大平头老百姓所享受的“社会主义优越性”何在？
按照国家前几年的一个统计数据计算，目前的中国至少还有约30%的家庭还置身小康之外，这些弱势群体在中国20余年的市场经济及房地产业发展历程中，又被再一次无情的拒之于居者有、优其屋之外。
经济的贫富差距早已存在，如今，威胁弱势群体生存权益的贫富差距又再度出现。倒底是什么原因倒底是谁给了经济适用房低入高攀、低开高走的机会呢？是房地产商惟利是图是房地产商“挂羊头卖狗肉”？是现实条件下的广大弱势群体连经济适用房都消费不起是中高层群体钱太多？还是国家少了对经济适用房的严厉与紧密的监管？抑或是原因复杂种种因素交错？
谁留给了房地产商“欺诈”的黑洞？
在《城市商品房预售管理办法》中有这么一项内容：“售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号”。可当笔者顺手翻出一大堆售楼资料的时候，竟发现10家房地产商中有6家没有在售楼书等售楼资料中标注《商品房预售许可证》文号。这可能意味着什么呢？已被房地产商拿出来销售的所建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件可能尚未办下，项目施工及交房日期可能遥遥无期，地块可能已被抵押，可能办不下《产权证》等等。难怪某房地产中介公司在培训自己的销售人员时曾专门提醒：“你们今后自己买房的时候，最好要看《商品房预售许可证》等证件的原件”。
《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。那地处昆明“武城之巅”的在建“大户人家”?都市名园的“承租担保计划，年6%投资收益；物业管理公司承租业主车铺，面向商场管理经营，开发商担保”又算什么呢？第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。回头再看“内部认购”，《商品房销售管理办法》的制定者与房地产相关主管部门岂不是在睁眼说瞎话？第三十一条规定：“设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。房地产商对应这条的实际操作又是怎样的呢？要吗样板房已经不复存在，因为它们已被改称为“示范单位”；要吗样板房在交房前已被撤除，使购房人失去了对比参照的机会。
上述仅是各房地产商“困居圈圈”之内的“欺诈”，也仅是按性质区别的“欺诈”行为。实际上，如果再就房地产商的“欺诈“行为按载体来划分的话，房地产商的“欺诈”可再分为广告“欺诈”和样板单位展示等其它承诺“欺诈”；如果还将房地产商的“欺诈”行为按“欺诈”范围来区分的话，房地产商的“欺诈”则还可分为面积“欺诈”、配套“欺诈”、交通便利“欺诈”、质量工期“欺诈”、内外规划“欺诈”等等。不管如何划分，这些“欺诈”行为几乎都已经将房地产商变成了“骇人的魔法之窟”，几乎都已经将许多房地产商的置业顾问变成了深懂模棱两可与曲意误导之术的“算命先生”。如“铺面的‘钱景’被怀疑，就说项目地处城市未来发展重心，就临政府的规划路；项目单元的私密性与受噪音影响的大小被猜忌，就将后面的政府规划路说成小区自建道路；交通便利差，就说大批政府单位即将迁移附近，公交线路、公交车辆肯定少不了；安全隐患大，就说某某政府单位就在斜对面，安全咋个坏得了……”。对应前述“欺诈”类别的具体行为还有很多很多，笔者即使不再赘述，细心观者亦能自明。
谁在为房地产商助纣为虐？
这主要表现在两个方面：房地产广告竞相违规违法和为各房地产商及其楼盘“加官封爵”的各种明星楼盘般的评价活动。
一、房地产广告竞相违规违法
可以这样讲，在中国的各产行业领域，没有一样能比得上房地产业这么出格的，即使对国家工商局一向都非常恼火的保健品、药品广告来说，也无法与房地产广告违规违法的“登峰造极”企及。因为国家对它们的监管比较严，它们毕竟需要迂迂回回、躲躲闪闪，而房地产广告的违规违法现象却是互相追赶着明目张胆、肆无忌惮的。
房地产广告竞相违规违法主要表现在：对国家《广告法》及其《房地产广告发布暂行规定》明令禁止的比较广告、“最”“首家”之类广告的约束视而不见；在还未取得《商品房预售许可证》的时候，房地产商就通过新闻媒体以软硬广告，或通过房地产交易会等其它方式明里暗里的发布的销售广告；不具备出售的基本条件（如：在农村集体土地上建的房屋）也发布广告；以参照物表示项目位置的，以所需时间、车程来表示距离，项目坐落位置示意图不真实准确、比例不恰当；出现融资或变相融资、返本销售或变相返本销售、售后包租或变相售后包租的内容，含有升值或投资汇报的内容；等等。
这些违规违法的房地产广告，直接导致众多广告承诺的情况与实际不符，直接导致房地产业货不对板的投诉成为了近几年最大类、最热门、最显著的消费投诉类别之一。置身这些造成误导甚至构成“欺诈”的广告行为中，消费者的“上帝权益”何保？！靠违规违法经营立市的中国房地产商又如何能在WTO的诚信规则下与外资竞争？
二、明星楼盘的评价现象
通过国家近几年地规范、监管乃至清理，及其《中国名牌产品评价管理办法（试行）》紧锣密鼓地出台，如今的中国市场乱评比、胡排序的现象明显的少了。但是，就在刚刚过去的2001年，一股几乎弥漫中国各大省市的“明星”评价之风却在一个产行业陡然风气，挡也挡不住。这个产行业就是我们的房地产业。
通过各地主流媒体的爆炒，从各省市的房地产著名品牌企业、名盘、地产风云人物到“东方园林杯全国优秀社区环境精品展示”活动、“房地产成功经营模式推介”活动再到住交会“中国名盘、中国房地产品牌企业”评价活动等一连窜令人眼花缭乱的、几乎涉及房地产业方方面面评价的活动，被打扮成公正、公信、权威的模样络绎上演，着实令众多需要追捧的、尤其是那些有钱铺张需要“正名”的房地产商“明星”了一把乃至几把。
这些评价活动就真的公正、公信、权威吗？那些出炉的名盘、品牌就真的名副其实吗？当我们撕开评价活动表象随便看看的时候，就会有许多忍不住置疑的发现：大多数评价活动都是由媒体在具体操作与炒作，众所周知，媒体与房地产商是广告发布商与广告主的关系，它们之间的利益纽带能真的切实确保评价活动不掺一丝私心与一些假吗？不说别的，就说在所有的评价活动中，当属规模之最的住交会“中国名盘、中国房地产品牌企业”评价活动。在这场由科技部、建设部、中科院、深圳市政府等有关部门主办的评价活动中，有30个高素质楼盘被评为“中国名盘”，有20个声明显赫的企业被评为“中国房地产品牌企业”。可当入选名单出台的时候，几大个问号便打在了许多细心的关注中国房地产业的人的脑海里。为什么仅有中国东部、西部的楼盘与企业入选呢？在广阔的、房地产发展水平并不见低的华中、西北等地区，难道就真的没有楼盘、企业有资格入选吗？
并非笔者有搞平均主义的思想，笔者也相信有许多人都和笔者有一样的疑问。果不其然，既有人适时地站了出来正名，也有“明星”露出了狰狞的面目。北京青年报和北京晚报在2001年同时争抢评比北京“十大明星楼盘”。在北京青年报的评比活动中获得“明星楼盘”称号的一个名不见经传的项目?锦绣大地公寓，为了减少外界对其所获称号公正性、真实性的怀疑，专门请了中国房地产报等媒体为其发文（在中国房地产报的文章名为《明星楼盘能否名副其实》）正名。另一家获得“明星楼盘”称号的美丽园，“明星光环”尚未褪尽，便因某单元客厅顶板出现的数米裂缝而被业主告上了法庭。
谁让房地产商练就了难死之身？
在去年荣膺“2001年中国地产十大风云人物”称号的王石曾说过这样的一句话：谁是你的敌人，就让他搞房地产；谁是你的朋友，就让他搞房地产。这句话是王石根据房价及利润的两极差距已经拉大的房地产业现实得出来的（在这里要注意一点，处于底层的利润并非就意味着相对其它大多数产行业来讲的低利润）。但实际上，现在搞房地产的已经没有是朋友还是敌人关系的那般复杂了。因为，如今只要手上有个千儿八百万的，都想往房地产业里蹭。
在“利字当头”方面纠其原因，不外乎两点：其一，钦羡房地产业的超额利润。现在有许多媒体乃至许多“关注民生”的学者专家，都在与一边叫苦一边欢闹着大把数钱的房地产商一个鼻孔出气---一起就房地产业的利润作秀。有说目前的房地产开发利润只有5%左右，已接近国际房地产开发水平利润线的；有说目前的房地产开发利润大多在15%上下，降价空间总体有限的。实际上又是怎样的呢？在房价居全国中偏上水平的昆明地产界流传着这样一句话：卖六保本。什么意识呢？简单的说，也就是一个100套房屋的楼盘只要卖出60套就可以保本，而且还微有利润。成本与利润几乎是1比1，如此利润空间(当然,这还得结合地区及该地区房地产业的发展和发达程度等来看)，岂会不羡刹其它产行业，岂会不引得手上握有大把资金到处寻找赚钱项目的人眼馋。其二，比较方便套钱。在中国目前的26000多家房地产开发企业中，能够正常运转的占到了55%即14200多家，在这另外的近12000家不能正常运转的房地产开发企业中却鲜有破产和关门大吉的。这些都意味着什么呢？除了房地产业本身的超额利润之外，另一个主要的原因就是：从事房地产开发比较容易从银行套着钱、套着“大钱”。基于这点现实及认识，众多的房地产商便陷入了找或囤积地块、申报项目、贷款，再找或囤积地块、再申报项目、再贷款的简单、低层次轮回的经营误区中。在这个过程里，及其在房屋预售（销售）的过程中，挪用点房屋开发专用贷款以作它用也便容易得多。
有“开发完一个项目可以活三年”之超额利润的存在，有国家金融政策的偏向，有房地产金融监管制度及体系缺乏的掩护，难怪会有那么多“门外汉”觊觎与蜂拥进军房地产行业？难怪房地产商会练就难死之身？
不难看出，中国的房地产业已经成为了一个不折不扣的怪胎(请原谅笔者在本文所表现出的"以偏概全"和"一杆子打死所有人"般的"偏激")。这怪胎的使然者既有房地产商本身，也有相关主管部门，还有媒体及其购房者对房地产产品知识、消费知识的懵懂。如果还任由中国房地产业怪胎下去，如果还固执的坚守着先发展后规范乃至怕对房地产业伤筋动骨的思想，中国的房地产业必会在不久的将来遭受一场伤民伤企业伤行业伤国民经济的重创（这或许仅是笔者的危言耸听）。可我们又该怎样掀开为房地产商捂盖子的这些黑手呢？
值得庆幸的是，国家相关权力机构，房地产相关主管部门已经开始深深地认识到中国房地产业的不健康现状，及其需要及时、严格规范与整顿的必要性，旨在进一步规范房地产开发经营行为促进中国房地产业发展的，并与国际接轨的《住宅法》、《物业管理条例》、《城市房屋租赁管理办法》，经济适用住房的审查制度、加强消化空置商品房的政策、房地产经纪管理办法规章、房地产金融政策等一系列法律法规正在经过进一步的修改与论证，并有望近期出台。可,仅靠几部法律法规就能掀开为中国房地产商捂盖子的黑手吗?
作者李政权为自由撰稿人/自由策划人, 联系电话：013888469854, 电子邮件：[email protected], 欢迎您与作者探讨您的观点和看法