物业选择：零售业连锁发展的商业先机及战略要求
市场潜力的有限性制约了零售企业的快速发展。市场消费能力的有限性以及增长的缓慢性，与零售业连锁化的快速发展是相互矛盾的，在价值规律的作用下，未来一定时期内必然形成一个需求与供给的均衡状态，而此时进入市场的零售企业所面临的结果便是：微利、亏损、倒闭及退出零售领域，发展规模经济的连锁困难。
合适物业的希缺性使把握商机价值巨大。每个城市中，适合零售的物业是有限的，而适合大型零售业连锁发展所需的物业更难得。在零售业供给与需求尚未达到成熟均衡的条件下，谁发展的速度快、效率高、科学性强，谁就能抓住历史的机遇，在同业竞争中脱颖而出，而落后者只能在等待新一轮产业升级的浪潮中“望房兴叹”而无所适从。
快速积累滚动发展才能尽快形成规模效益。规模经济是企业经营效益之所在，是大型零售业连锁发展最终成功的标志。而制约大型零售业快速连锁发展的根本因素之一，除国外大型零售集团外，我国大多数零售企业都存在自有资金短缺的问题，发展靠银行贷款不仅困难而且对于薄利的商业企业，利息负担也较重；而进入现有物业最便利的方式—租赁，也常使租金高达经营利润的30%—50%左右。我国60%以上的大型零售企业无自有房产，致使大型零售企业连锁发展陷入进退两难的“二律背反”境界，而突破这一怪圈的根本出路只有一条，就是尽快达到规模经济。
尽快形成规模经济的选择方式。制约规模经济发展的因素很多，然而资金的短缺是主要因素之一，而占用资金最大的因素就是对物业所有权或使用权的获取，解决这一难题，可以采取以下两种方式：第一、以“加盟连锁”的经营方式来完成。即物业方以物业为加盟的条件，双方确定一定利润分成的比例，由连锁方提供商号、管理、货源、流动资金等要素资源合作经营。第二、以“连锁同盟”的经营方式来完成。即多家物业所有者和连锁发展的零售企业相结合，采取“统一商号、统一业态、统一定位、统一规划、统一CI、统一招商、统一行销、统一管理”、“分级经营、分级核算”、“共享资源”的“八统二分一共享”的经营原则。这种方式在国际连锁发展史上与“自由连锁”相类似。这种经营方式在早期的日本取得了较好的经济效益。第三、以租赁的方式来完成。发育较成熟且有一定实力的零售企业，可以租赁的方式来完成，但租赁相对以上两种经营方式而言，虽然利润空间较大，但所动用的资金额度也较大，风险也相对高些。连锁发展的初期应谨把握。
物业选择的进入方式－－合作经营。对于连锁发展初期的零售企业、管理经验不够成熟的零售企业，要快速形成连锁发展的规模经济，最好的物业进入方式就是合作。可选择“加盟连锁”或“连锁同盟”发展模式。这种方式可以减小连锁企业的投资风险，又可以取得物业的经营权；使业主放弃物业的“机会成本”，与连锁企业共担风险。但这种方式通常对商号价值的要求较高，并大大降低了零售企业的利润空间。在零售企业财务指标调控能力较差、市场竞争激烈或经理人资质不足的情况下，有可能给薄利的零售企业造成亏损。
物业选择的进入方式－－租赁经营。对于较成熟的连锁企业，物业租赁是较好的选择方式。租赁所占用的资金，与物业买断相比“现金流出”较小；与合作经营相比利润空间较大。可以用少量的资金获取物业的使用权，是一种以融物形式获取的变相融资，租金便是融资成本。当然与合作相比，租赁的投资风险较大，这就要求连锁企业在进入拟定市场时，对市场进行科学的分析和准确的把握。因而是较成熟的零售企业连锁发展，走向规模经济的第一选择。
物业租赁及进入方式的再评价。租赁实质是物业使用权的分期买断，是租赁方将固定资产转化为金融资产，以最大限度获取固定资产收益的一种经营方式。物业价值与租金纯收入之间有如下关系：
R1
PO = ——————————
(1+g)m-1
r{1-——————}
(1+r)m-1
PO为物业价值
ｇ为租金年递增率（以５％计）
R1为第一年租金纯收入
ｍ为租金递增周期（以１年计）
ｒ为贴现率（以１０％计）
物业折旧期以４５年级
表６－１ 物业价值与租金收益变动状况
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月 租 X元／平米.月
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租 期 10年 5年
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物业价值 １０００X元/平米以上 ２０００X元/平米以上
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这一结论说明，如果物业每平米的月租金为100元，租期为10年时，相当于每平米物业价值在10万元以上；租期为5年时，相当于每平米物业价值在20万元以上；但并非租期越长越经济，租期越长租金总量就越大。由此可见，以物业租赁方式进入物业所付出的代价是昂贵的，因此，大型零售业连锁发展，应随着规模的不断扩大，逐渐缩小租赁进入物业方式的比率。零售业的连锁发展与房地产的相关性较强，实力较强的零售企业可在连锁发展的过程中，将零售业与房地产业联合起来相关发展。如日本的大荣公司，能成为国际著名的零售连锁企业，与房地产业和零售业的联合经营是分不开的。
作者为国际资深商业经理人。新加坡ｍｃｍ商流管理公司高级顾问、吾丰行（中国）百货机构首席执行官、亚太商业战略研究所所长。其本人及团队已在国内外咨询、顾问、管理了数十家著名的百货商场。欢迎与作者探讨您的观点和看法，电子邮件：[email protected]