欧洲购物中心产业发展概况（一）
介绍
购物中心产业经历重大的变化已有好几年了。欧洲经济的发展, 欧元的问世,在许多国家零售贸易政策立法的改变，物流和不动产服务的国际化,和电子商务的发展前景等所有的因素都对欧洲购物中心行业的发展有着强烈的影响。
在1998年，18位购物中心专家在18个欧洲国家执行了一项调查。 调查的结果被用来描述欧洲购物中心业的发展现状。
我们决定在1999年再次继续这项研究，并包含更多的欧洲国家。新加入的样本是捷克，波兰，罗马尼亚，俄国，斯洛文尼亚和乌克兰。1998年执行的第一份调查表，包含了48个问题。为了使答案更准确, 在今年我们扩充了选择题，并将调查表问题数增加到73题。
我们很幸运可以在24个不同的国家与24位购物中心专业人士进行面谈，我们向他们致以最诚挚的感谢。
我们同样也希望向也愿为了要表达对伦敦Healey & Baker研究机构表示感谢，他们提供了基本的趋势和到2000年3月的卖场面积统计数据。
这份报告由三个部分组成:
*第一部分包含24个被调查的欧洲国家的可靠的人口统计和基本经济情况统计。
*第二部分包括对购物中心产业最新状况的概述，和在欧洲的发展趋势的短期预测，这些预测的基础数据是由伦敦Healey& Baker研究机构提供的, 还包括顾客的大致统计和整体上购物中心业的市场份额。
*第三部分为调查结果。对问卷的回答明显地反映出这些专家的观点，他们同意在此报告基础上加强合作。
这个调查方式在评估24个国家的的现状时有很大的优点，这些回答问卷的专家与当地市场每天都有接触。藉由他们的国内市场的真实。
这项报告并不宣称对每个问题提供的答案是正确和权威的，只有反映了欧洲购物中心行业一个专业的国际团队的看法和思想。
第一部分：人口统计和经济分析
这一部分，将给出一些基本的人口和经济统计资料。与1998年覆盖18个国家的报告相比，现在的报告涵盖了24个国家，并加以西欧、中东欧之间的结果区分。
为了本次研究的目的，土耳其被列入中东欧国家内。应该注意到从购物中心产业的发展现状和未来前景来看，土耳其和西欧国家有着显著的区别。
人口发展
欧洲总人口增加从1994年的7.484亿增长到1998年7.538亿，平均每年增长0.2%。在1998年底，西欧有3.86亿人口，占全欧的51.3%。从 1994年以来，年均增加0.3%。 西欧主要国家人口增加大多小于0.6%，除了爱尔兰(+0.8%) ，卢森堡 (+1.0%) 和奥地利(+1.2%)。
整体上而言，中东欧国家人口总计为3.67亿，占欧洲总人口的48.7%。1994年和1998年间,这部分的人口只有 0.1% 的增长。事实上,除了土耳其（土耳其曾有欧洲最高的人口增长率：1.7%），这部分国家的人口停滞不前，而且还在减少。
不同年龄的人口群体
15岁以下的欧洲人大约有1.47亿，占总人口的19.5%。 在西欧，这比例只有17%, 在中东欧是22% 。意大利和西班牙15岁以下人口比例最低，分别为14.9% 和 15.8%。土耳其的32% 和爱尔兰的23.7%则显然高于平均水平。
"活跃"年龄团体,也就是15和64岁之间代表了欧洲总人口的66%。这一比例最低为匈牙利 (63%)，土耳其(63.2%)，丹麦(63.4%)，和斯洛文尼亚 (63.9%)。另一个极端是荷兰 (69.3%)和捷克共和国 (69%)。
平均上欧洲人口中年龄大于65岁为总人口的14.3%，在不同国家之间的区别也是很大的，从土耳其的4.8%到匈牙利的19.5%和丹麦的19.6%。西欧平均的15.8%, 和中东欧(俄国和乌克兰排除)的12.7%,两者之间的差异也是相当大的。
家庭规模
西欧国家的家庭规模大约是2.6人。这个数字已经好几年连续下降了。其中最低是德国 (2.19人)，丹麦 (2.20人)和瑞典(2.29人)。欧洲南部国家(希腊，葡萄牙和西班牙)和爱尔兰,家庭人口规模大于3人。除了捷克（2.79人）、土耳其（4.5人）, 其他中东欧国家的数据无法得到。
单身家庭
在西欧，超过27%的家庭只有1人。北欧国家这个比例较高：瑞典40%，丹麦36.6%, 芬兰36%，挪威35.7%和德国 35.4%。伊比利亚半岛国家则小于13%，远低于前者。有时北欧国家的购物中心在促销时对此没有给予足够的重视，往往以家庭为单位去考虑问题，而事实上有三分之一是单身家庭。
人均国民生产总值
如将欧洲视为一个整体，人均国民生产总值为11380。西欧平均是20160欧元，几乎是中东欧（2148欧元）的10倍。东西欧在经济上的差异还很巨大，但每年都在缩小。
事实上中东欧人均GDP在1994 到1998间增长了99%，而西欧则为22%。
通货膨胀
一些欧洲大国家更容易控制通货膨胀，从1994年的22.7%下降至1998年的4.6%。除了希腊为4.8%，西欧则总体上成功地将通货膨胀控制在3%以下。于之相比，中东欧国家通货膨胀还维持在34.7%的高水平上，尤其需要关注的是最罗马尼亚(60%) 和土耳其 (85.1%)。
失业
欧洲的失业率从1990年的9.6%回落到1998年的8.8%。
与其他所有经济指标所显示的不同，根据统计，形势表明中东欧7.5%的失业率比西欧的10%更为有利。1998年,失业率最低的国家是乌克兰(2.0%)和卢森堡(2.8%) 。虽然失业率在西班牙从1990年的24.2%下降到18.8%，但连同保加利亚的 14.0%，和拉脱维亚的14.0%，还是需要关注。
人均零售支出
西欧国家人均零售支出为4320欧元，是中东欧国家水平（1000欧元）的4倍。在高消费国家中, 瑞士以6910欧元排在首位，然后是卢森堡 (6100欧元)，意大利(5720欧元)和挪威(5450欧元)。人均零售开支水平最低的是保加利亚 (340欧元)和罗马尼亚(400欧元)。在中东欧国家的增长过程中,不可低估国家之间的不同。
在西欧，消费开支占国内生产总值的21.4%, 而中东欧则接近48%；俄国几乎为60%。
1998年欧洲零售额约为2.3万亿欧元（不包括土耳其和乌克兰），人均超过3000欧元。其中1.7万亿欧元销售在西欧。
零售终端
在欧洲有近450万个零售终端（不包括土耳其和乌克兰），相当于每千人拥有7家店铺，西欧达到8.3个，而中央东欧只有5个。南欧则特别突出: 西班牙16.9个，葡萄牙 15.9个，和希腊15.2个。值得注意的是西班牙每千人拥有的数量几乎是奥地利(4.5个)的三倍，八倍于欧洲大陆门店密度最低的俄罗斯(2.2个)。
然而需要强调的是，许多统计数据截止到1995年，而从那时起形势可能发生变化。
结论
欧洲被一分为二几乎有50年了。 尽管中东欧经济突破启动已经超过10年，土耳其超过了20年，但是经济的和社会的不一致和购买力的差异仍然明显。统计表明，甚至是两大集团之内的国家，风俗、文化和消费模式也存在巨大的不同。这些不同不可忽略，零售贸易集团在中东欧进行扩张或者开设购物中心时一定要考虑到。
这些统计结果让人对当地一些基本风险有个更好了解，而在以前则常常被零售商或是国际发展商忽略。
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