欧洲购物中心产业发展概况（二）
第二部分: 欧洲购物中心的数据
购物中心的面积
伦敦Healey& Baker研究服务机构的数据表明，在欧洲超过5000平米的购物中心共有6300万平米的总出租面积（GLA）。购物中心的定义为总出租面积超过5000平米，除了漫步街、停车场和服务设施面积外，至少拥有10个零售商或准零售商。按照这样计算，约2700万平方米(约为42%)位于法国和英国。其他主要的西欧国家分别是：德国(12%)、西班牙(11%) 和Italy(8%)。总体上看，西欧国家拥有超过6100万平方米的购物中心面积，占总数的96%强。在中东欧国家中，波兰有80万平方米，土耳其为60万平方米，匈牙利为40万平方米，这是最近5年的数量。
然而，中东欧的总量还只有250万平米。
每千居民购物中心面积拥有量
全欧洲数字为95.6平方米。 西欧高于上述数字, 但是其中意大利为89平方米、比利时为62平方米、希腊为11平方米。瑞典以320平方米列在首位,靠前的有荷兰242平方米、卢森堡234平方米、法国231平方米、英国229平方米。与之对应，美国则高达千人1800平方米，大约为瑞典的六倍。
所有中东欧国家均低于欧洲的平均水平；匈牙利以49平方米徘在最前面。
欧洲购物中心是过多还是过少？这是一个仁者见仁，智者见智的问题。每人个的一件物质判断的个人。 如从每千人平均水平来比较不同国家的情况，就可以看出在西欧国家发展购物中心是完全合理的，尤其是西班牙、芬兰、瑞士、葡萄牙、德国、意大利、和比利时，他们全都低于瑞典、荷兰、法国或英国的水平。
至于中东欧国家,市场的发展清晰可期；目前还处于很不发达状态，除了捷克、匈牙利和波兰, 正在掀起新购物中心建设的热潮。对于另外国家，土耳其和俄罗斯分别在短、中期内，也极有可能出现这种情况。
每周顾客数量
伦敦Healey& Baker 研究机构在1999年对超过5000平方米的购物中心进行过一项调查，总调查租赁面积（GLA ）近6400万平方米。用这个数据来评估每周顾客人数，结果很有意思。
由RDS SA实施的这项评估的目的是测算在欧洲购物中心的顾客数量。每周光顾这些购物中心的欧洲人估计在3.3亿人次，创造了每平米4500欧元的不凡销售业绩，每人次25欧元消费。这个数字令人影响深刻，因为它意味着43%的欧洲总人口。相当给人深刻印象,因为它表现超过43%的总欧洲的人口。
新购物中心
在2000年和2001年规划的购物中心有将近680万平方米，几乎是现有的11%，比例分别为：中东欧27%，英国26%，北欧24%，南欧23%。
购物中心的市场占有率
1999年全欧零售总额为22670亿欧元，购物中心销售2870亿欧元，约占其中的12.6%。
西欧国家购物中心销售为2754亿欧元，占市场零售总额16680亿欧元的16.5%。与之相比，中东欧购物中心销售为113亿欧元，仅占整个市场零售额5590亿欧元的1.9%。这些数据清楚地表明在中短期内的可以把握的市场机会。需要比较的是，美国购物中心的销售的市场分额占据市场总零售的50%。
结论
购物中心在每个国家的发展状况有所不同。然而，这种业态的发展依然强劲，尽管在欧洲各地。
第三部分: 调查问卷的结果
在1998年的首次调查中，包括西欧、匈牙利、和土耳其等18个国家。2000年的调查由24位行业专家在24个国家执行，包括16个西欧国家和8个中东欧国家。结果按照西欧和中东欧分类，并和1998年的结果进行比较。
当前经济状况的评估
81%的人认为西欧经济运行较好，而1998年这一数字为61%。
较好: 13个国家
良好: 比利时
一般:德国和意大利
另一方面,认为中东欧经济状况发展一般的比例为63%：
较好: 波兰
良好: 匈牙利和斯洛文尼亚
一般:5个国家
未来经济状况的预期
几年以后，经济形势将更为改善，西欧国家之间将更为平衡。有年向前地, 进步在那经济的情形应该是强壮的或平均的在西方欧洲的国家中, 除了德国的发展可能会稍微弱一些。而在1998年，不同国家的评估各不相同，不能对某些地区（南欧、北欧等）。
*强劲发展: 希腊、爱尔兰、葡萄牙和瑞典；
*平均水平: 7个国家；
*缓慢发展: 丹麦、法国、意大利和瑞士；
*停滞状态: 德国；
*衰退状态:无。
对中东欧的经济发展预期是平均或者偏弱水平，俄罗斯和斯洛文尼亚经济则可能处于停滞状态。
*强劲发展: 无；
*平均水平: 匈牙利、波兰、罗马尼亚和土耳其；
*缓慢发展：捷克和乌克兰；
*停滞状态: 俄国和斯洛维尼亚
*衰退状态: 无
失业趋势
1998年调查得出的西欧失业率下降幅度将更大。三分之二的国家失业率将在更低水平。
*增加：无；
*停滞: 法国、德国、希腊、挪威、葡萄牙和英国；
*减少: 10个国家。
至于中东欧失业率水平，第一部分已经讲过在一个疲软的水平上，被调查者认为如果在未来没有改善措施，将保持稳定。
*增加: 捷克；
*停滞: 罗马尼亚、俄罗斯、斯洛文尼亚和土耳其；
*减少: 匈牙利、波兰和乌克兰。
25岁之下人口的失业趋势
三分之二的被调查者认为在西欧这一年龄阶层的失业率总体上将下降。
*增加: 无；
*停滞: 法国、德国、希腊、挪威和葡萄牙；
*减少: 11个国家。
更需要关注的是中东欧的年轻人失业情况，尽管有一半认为将减少。
*增加: 捷克和斯洛维尼亚
*停滞: 俄国和土耳其
*减少: 匈牙利、波兰、罗马尼亚和乌克兰。
欧元的影响
与预期一致的是，大部份专家（75%）认为欧元对他们国家的经济将起一种积极的推动。从西方欧洲是意见 Eurowould 有一种有利的冲击。
*有利: 12个国家；
*不利: 无；
*无影响: 挪威、葡萄牙、瑞典和瑞士。
中东欧国家中除了土耳其认可正面影响外, 其他所有（88%）的国家认为欧元对他们的国家经济不产生影响。
欧元对零售市场的影响
西欧国家对此分歧很大。
*有利：芬兰、德国、爱尔兰、 意大利、荷兰、葡萄牙和瑞士；
*不利: 比利时和葡萄牙；
*无影响: 奥地利、丹麦、法国、希腊、挪威、西班牙、瑞典和英国。
参与本次调查的中东欧国家人士有75%认为欧元不会对零售业有影响；而波兰和土耳其则认为是有利的。
欧元对购物中心行业的影响
在西欧有75%参与专家认为欧元对购物中心有积极作用,因为有助于促进国际比较和消除汇率风险。
*有利: 12个国家；
*不利: 无；
*无影响: 奥地利、挪威、葡萄牙和瑞典。
中东中土耳其预期有一个正面影响外，其他国家认为没有影响。
当前的消费意愿取向
69%的西欧国家消费取向很好。
很好: 11个国家；
平均: 比利时、芬兰、德国、希腊和意大利；
不好: 无。
形势在中东欧较为不利。一半专家认为在他们的国家消费意愿取向不强。
很好: 波兰
平均: 捷克、匈牙利和斯洛文尼亚；
不好: 罗马尼亚、俄国、土耳其和乌克兰。
2001年消费取向
对2001年西欧应有一点变化，三分之二的国家预测消费取向很强。
很好: 11个国家；
平均: 芬兰、德国、爱尔兰、意大利和英国；
不好: 无
中东欧应有明显改善，在一半国家将达到平均水平。
很好: 匈牙利、波兰和土耳其；
平均: 捷克、罗马尼亚、俄国和斯洛文尼亚
不好: 乌克兰
全球零售商的当前形势
在西欧75%的国家中，全球零售商的销售在上升。
进步: 12个国家；
稳定: 比利时、德国和希腊；
衰退: 意大利
在中东欧，50%国家认为处于停滞状态。
进步: 匈牙利和波兰；
稳定: 捷克、罗马尼亚、斯洛文尼亚和土耳其；
衰退: 俄国和乌克兰。
预测2001年全球性零售商的表现
在未来年份，全球零售商的销售在9个国家将增长，在其余7个国家趋于稳定。
进步: 9个国家
稳定: 法国、德国、爱尔兰、 意大利、荷兰、瑞士和英国。
衰退: 无
在一半的中东欧国家,全球性零售商的销售将继续上升。
进步: 匈牙利、波兰、罗马尼亚和土耳其；
稳定: 捷克，俄国，斯洛文尼亚和乌克兰
衰退: 无
就欧洲整体而言，全球性零售的销售被认为好于1998年调查期间。另一方面，对于未来几年，则认为可能比现在要稍现颓势。
食品零售商2001年销售
西欧食物零售将处于稳定（认同比例69%）。
进步: 奥地利、希腊、爱尔兰和波兰；
稳定: 11个国家；
衰退: 瑞士。
然而在中东欧则预期有可观的上升（认同比例75%）。
进步: 6个国家
稳定: 斯洛维尼亚和乌克兰
衰退: 无
非食品零售商2001销售
在西欧几乎所有(88%)的国家认同非食品的全球性零售商的业务向好。
进步: 14个国家
稳定: 德国和意大利
衰退: 无
显然人们对此问题的回答非常乐观。全球性零售商在最近几个月的销售情况较1999年的夏秋季更令人鼓舞。
而在中东欧,这个比例仅为50%。
进步: 捷克、匈牙利、波兰和罗马尼亚
稳定: 俄国、斯洛文尼亚和土耳其
衰退:乌克兰
市区购物中心新建许可的预测
56%的专家认为几年内获准许可的难度将不会有改善。然而也有五个国家的受访者相信将会更加容易。这些国家同时认为在郊区新建购物中心将最为困难。
难度见小: 奥地利、比利时、芬兰、德国和英国；
难度不变: 9个国家；
更加困难: 丹麦。
非常困难: 西班牙
根本不可能: 无
75%的受访者认同中东欧的情形将和现在相似。
难度减小: 无
难度不变: 6个国家
难度增加: 匈牙利
非常困难: 斯洛维尼亚
完全不可能: 无
市郊购物中心新建许可的预测
将来几年在西欧，获准在郊区新建将非常困难（比例为56%）。没有国家认为将比现在容易。
难度减小：无
难度不变: 芬兰、意大利、葡萄牙和荷兰
更加困难: 希腊、瑞士和英国
非常困难: 9个国家
完全不可能: 一点也不
中东欧国家则没有那严格，比西欧容易些。
难度减小: 罗马尼亚和俄国
难度不变: 土耳其和乌克兰
更加困难: 捷克，匈牙利和波兰
非常困难: 斯洛文尼亚
完全不可能:无
需要着重指出的是，对于购物中心的迅猛发展，政府政策应有所调整，同时确保购物中心的类型和质量可以恰当地符合社会的需要，这也是发展商的责任。
不应低估小零售商的政治力量。购物中心和大型商店缺乏考虑的过快发展可能会激起主管当局的突然反应。
未来3年购物中心新建项目动向
西欧国家在未来3年的购物中心建设的踊跃程度各不相同。九个国家建设情况处于中上水平，其他七个国家处于较弱水平。
踊跃: 芬兰，希腊，葡萄牙和英国
一般: 比利时、意大利、荷兰、西班牙和瑞士
平淡: 奥地利、丹麦、法国、德国、爱尔兰、挪威和瑞典
不存在: 无
在中东欧，有6个国家的购物中心建设较为活跃，俄罗斯和乌克兰仍将保持平淡，主要是由于社会安全问题尚未解决。
踊跃: 捷克，匈牙利，波兰和土耳其
一般: 罗马尼亚和斯洛维尼亚
平淡: 俄国和乌克兰
不存在:无
未来3年购物中心的重新装修情况
西欧超过一半国家的购物中心重新装修处于正常水平，与去年相差无几。然而,有五个国家的再装修将比较频繁。
频繁: 奥地利、爱尔兰、意大利、西班牙和瑞典
一般: 9个国家
偏少: 葡萄牙
不存在: 希腊
在中东欧几乎所有的购物中心都是新建，因此购物中心的再装修情况将会较少。
频繁: 无
一般: 匈牙利和斯洛维尼亚
偏少: 捷克、罗马尼亚、俄国和乌克兰
不存在: 波兰和土耳其
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