中国房地产批判：竞争不足的伪市场化产业
比如“价格跌到15%还处理不掉，就不用再降价了，摆两年周边人气一旺，死项目可能就活过来了”；比如“这个CBD项目是刘副主席（政协）在做”；再比如“官换一个，开发商就会死掉一批”等等。
这些都在寓指什么呢？正如本文标题中所表述：中国房地产是个竞争不足的伪市场化产业！
为什么说竞争不足
从一些市场表象来看，现在的房地产业似乎都应该是已经具备了相当激烈的竞争程度的，如一组数字、两个现象：
一组数字：全国现有32,000家房地产企业 (在2001年进行的一次统计中，如包括有执照而无经营活动的企业，共51,901家)，“僧多粥少”，其中有2/3的企业因任务不足而处于低利润或亏损状态（至少帐面是的）。
两个现象：·为了能从竞争中胜出，房地产企业们的地段战、配套战、产品素质战、概念战等等各种手段层出不穷，以力求创造差异化和“第一”的楼盘，并纷纷在卖点地提炼上、在宣传的形式和强度上绞尽脑汁、加大了力度。正所谓“乱化渐欲迷人眼”，连消费者都感到了应接不暇。
·在我们的身边出现了不少的滞销楼盘，而且即使是一些销售情况不错的项目，有许多也都还剩下了10%左右的尾盘。
难道上述，都还不足以说明目前的房地产市场竞争充分吗？是的！
其原因大致有这么几点：
其一，行业集中度低，全国房地产企业的前十强市场占有率低，单个企业在全国所占的市场份额就更少。
据国务院发展研究中心企业所近期公布的一组研究数字表明，全国房地产企业前十强的国内市场占有率仅为2.73％（而美国最大的房地产开发公司在其国内市场所拥有的占有率高达4.6％），在这种情况下，单个企业的市场占有率就更低了，如目前的房地产业老大——万科，2002年45.7亿的主营业务收入也只占国内房地产销售总金额的0.9%左右。
这些数字都说明了什么呢？它们表明：中国目前的房地产业尚未经历过市场大洗牌，而一个行业市场似乎经历过一轮又一轮的行业大洗牌，由高分散走向行业大集中，正是衡量一个产业竞争是否充分的重要标准。
其二，在册的房地产企业多，注销及申请破产的少。
就象我在前面所讲的一样，在32,000家房地产企业中有所谓2/3的企业是处于低利润或亏损状态的。这似乎与我们大家所认识的房地产业的高利润不符，但这并不矛盾。因为这种低利润或亏损，是建立在许多房地产企业没有项目运做或运做过一、两个项目后，一歇就是若干年的原因之上的。
为什么这些企业长时间没有项目运做，也愿意担负成本不愿注销与申请破产呢？因为在他们看来，房地产业还有的是获得单个项目高利润，做完一个项目就能过上好日子，再滋润活上若干年的机会。这本身就从一个侧面说明了房地产业由于竞争不足，所通过竞争构筑的行业准入门槛不高这个事实。
其三，价格挺得住，降价宁愿想尽办法走“歪门邪道“，也不会大着胆子明着来。
造成目前房地产市场价格持续高挺的原因有很多，如中国经济的持续高发展，消费者收入水平和消费信心指数的不停走高，政府在土地供应数量及方式等方面的宏观调控政策，行业景气周期，甚至还包括“炒家”的作用等等。
但有两点我们不能忽视：一是国内房地产业目前的整体利润水平非常的高，即使在房地产业发达的许多省会城市，按业内人士的话说都还处在“卖六保本”的暴利水平；二是竞争充分不充分，价格战打得响不响通常是一个重要的衡量标准。但是，就国内目前的房地产市场而言，开发商们明着所谓3%的内部认购优惠或一次性付款优惠，赠送一点配套费、物业管理费，大多就能应付销售竞争问题了。如果项目本身存在较大缺陷，销售实在遇到不小的抗性了，给消费者5%、8%的折扣也够“涉险”过关了。但请记住：这通常是不经过公开的暗扣。
大家还能获得暴利，都还能坚持住这个“未曾公开”的暗降“秘密”，还能守住这般手段的价格“联盟”（在土地交易成本上涨后，几乎所有的开发商又都寄希望于转由市场及消费者承担，而不是通过压缩自己的利润空间和内部的开源节流来消化成本），这在一个竞争充分的市场，会有多大的可能性存在？
其四，死项目少。
我们可能见过不少房地产企业的老板为后面的原因叫苦连天：他们开发的项目在社区规划、户型结构上存在与市场不对接的严重失误，销售滞缓。但就是这样的项目也是很少死掉的。因为，1年销售不了，那就3年；3300元/平米卖不动，那就2980元/平米。就这样，这些 “死项目”最后还是活了过来。
当然，就房地产业而言，这个原因还和土地资源有限，致使一些原本区位不占优的楼盘，在经过 一、两年后，地块周围又变得社区成熟、配套完善有关系。
其五，各种势力都往房地产业里挤，并在房地产这块市场通常都还活得不错。
现实中，我们经常见到这样的情景：某家电企业、某服装企业、某酒厂、某饮料企业、某建筑企业……不是在省会城市，就是在其它二、三级市场，都做起房地产的开发了。就是单以沪深两个证券市场的上市企业为例，仅仅是房地产开发利润占到公司总利润的25%以上的上市公司，就占到了两地上市公司总数的9.35%。
这说明了什么？只要手里有点钱，只要能圈着地，不管专业不专业，和自己原来的主业相比跨度大不大，都可以往房地产市场凑，在里面捞钱。这本身就说明了中国房地产业目前的竞争情况。
其六，购房合同不利消费者的“霸王”条款多，房地产产品的消费问题多，成为了近些年来的消费纠纷及投诉热点。
在成都、福州等全国的众多城市，因为交付房屋与期房广告和效果图不符;建筑施工质量问题多;物业管理争议大等问题，有关房地产的消费纠纷及投诉，一直都位居投诉热点中的前三甲甚至是第一的位置；在购房合同中有着许多约束消费者、为自己免责的条款，以至北京的某位律师用5年时间撰拟了一部购房宝典——《204条购房合同指南》……还有什么比产品及服务提供商普遍性的不把消费者当会事，更能说明这个行业竞争不足的现实呢？
当然，在这里，我们不应该否认的是，在极少数地域的市场，在某些市场的某些户型结构及产品高度雷同的领域中，竞争情况还是相对激烈的。
为什么说是伪市场化产业
鉴于房地产业对国民经济及GDP的重要贡献，对地方财政及税收的重要贡献；对百姓“居者有其屋” 的重要意义；对解决就业，带动建材等众多产业一起成长的重要性，房地产业本身就是一个政策调控非常明显的产业。
但是，仅仅因为这点，并不足以说明房地产业就是一个伪市场化产业，还有下面的一些因素在发生作用。
其一，传统的拿地受非正常的市场化因素影响大。
其中的两个直接表象就是：一，国营企业方便拿地；二，有背景能拉关系的企业能拿地。这使它们中的许多企业都成为了“大地主”，以至许多民营企业和类似于潘石屹这样的“大资本家”，最后都得带着“鸡蛋”去找他们换粮票。
其二，新的“土地阳光交易”手段，对房地产开发成本的影响大。
在政府限量土地供应，实行招、挂、拍的阳光交易后，直接促使许多地方的土地交易成本出现了大幅度上涨，甚至是成倍数的极速上扬。即使是在西宁这样的房地产欠发达城市，其一级地段的地价也由前几年的每亩40—50万元，涨到现在每亩100万元，最高竟达160万元左右，以至该市地价在房价构成中的比重，由以前的10%上升到了20%左右。而地价的攀升，也给房地产产品价格的急速上涨带去了看似非常充分的理由。
其三，政府政策对房地产市场的格局影响大。
以北京为例，2002年6月，北京市政府出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号令）。这一政策被一些有门路的开发商当成了获取协议出让土地的最后晚餐，乘机钻空子，大量批占土地，使得大量土地急剧的向少数企业转移。据有关部门的统计资料显示，此后的短短4个月时间，北京突击批发的土地量就相当于北京前10年的总量。
而新近出台堵上33号令留下的几道通过协议取得土地之口子的4号令后，又使得一些拿不到地或屯地有限的开发商要“断顿”，一些“地主”急着拿“粮票”找钱，并对加快“资本家”和“地主”的联手合作创造了更多可能。同时，进一步促使了以前擅长寻门路找土地的开发商和一些既缺钱又缺“粮票”之中小开发商的出局。
其四，房地产业的“政绩”工程特征明显。
为了增加财政收入和促使外地及国外投资者的投资，某地领导可以把百姓的呼声暂时抛到一边，以身作则的看涨本地的房地产，并承诺“到这里来投资，投资房产绝对是高回报”；为了突出更多政绩，他们可以不管农民有多困难，在农村集资修建新的社会主义新农村——联排别墅；可以在一个人口不足十万的城市实施占地2000亩的CBD项目。
其五，房地产项目受某些官员的制约大
在一些二、三级市场，某些地方官们不会管某个项目的营销手段（想管，他们可能也懂得不多），但绝对会将开发商准备推出的“某某（地）人居升级工程”之类的广告语给推翻掉，因为他们觉得，这岂不是在说我们官没当好，百姓以前都处在“水深火热”当中？也可能推翻掉一个非常契合当地民居特点及市场的设计方案，因为他们认为，成片的高楼才能直观的反映本地的经济发展成就。
除了以上所述之外，还有诸如房地产企业中存在官商现象、旧城改造撤迁过程中对撤迁户利益赔偿不对称等等问题，在影响中国房地产业的市场化。
谈到这里，本文也该结束了。
李政权：多家企业及智业机构营销及战略顾问，多家媒体专家顾问团成员,多家培训机构及职业资格认证机构特聘讲师,《弱势品牌营销》---国内第一部系统解决弱势品牌营销难题的读物2004年5月开始全国上市(如咨询购书事宜，请致电：0571-85170300-1319或85061682)。欢迎与李先生探讨您的观点和看法，联系电话：0871-6691162，电子邮件：[email protected]