北京商铺投资的市场分析
一、商铺投资热的背景
从市场表面反映出的情况看，商铺投资热潮是由于投资的高回报决定的。如果作为一种经济现象分析主要有以下几个方面的原因：一是中国经济持续稳定的快速发展。只有经济发展了，老百姓手里有钱了，才能产生大量的消费，并促使商业的繁荣。而商业零售市场的良好表现直接决定了市场对商业用房的大量需求；二是老百姓目前手里1万亿的存款与投资渠道少的矛盾。对中国的老百姓来说，股票等投资渠道也就是改革开放以来才出现的，而“一铺养三代”的观念却是根深蒂固的；三是股票等投资市场的长时间低迷以及银行的连续8次降息，使大量资金寻找投资出口；四是旧城区大规模改造以及城市化进程的加快，一方面导致了传统商业区老的商铺的消失，另一方面引发了因新居住区诞生而配套商业网点滞后形成的供求关系的矛盾，这两方面直接形成了对商业用房的大量租赁需求；五是产业结构的调整。第三产业的飞速发展促使商铺需求增加。众多的国际商业巨头入驻北京，如沃尔马、百安居、欧培德、易初莲花等等，大量的国内零售服务企业在北京跑马圈地，由此不难看出市场对商业用房的巨大需求量。
10月份，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产TOP10研究组”在国务院发展研究中心发布了2003年中国城市房地产开发投资潜力研究成果。其中，在商业用房开发投资潜力10强城市中，北京第一，上海第二，其次是深圳、广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南。如果从房地产市场表现来看，市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示着城市房地产开发投资潜力越大。从房地产市场本身的素质看，空置率低市场消化和吸纳能力强，对房地产开发潜力的影响也非常大。从这个角度分析，商铺投资热的背景就很好理解了。
二．北京商铺投资的方向和特点
商铺投资的目的有二：一是用以出租或转手出售赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。我们可在此基础上审视商铺的投资方向。按照国际通用分类，商铺包括：邻里型购物中心、社区型购物中心、地区型购物中心、超级地区型购物中心、专卖购物中心（专业店如国美电器）、主题购物中心、直销（Outlet）中心、独立式商店等八类。对于这些分类，由于从词汇上理解有一些难度，我们可“翻译”过来并与国内商业接轨，将北京市商铺分为以下几类：市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街和底商。
北京市的市级商业中心在前门商业区、王府井商业区和西单商业区基础上，又规划了包括CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园等五个商业中心。市级商业区商业规模大，业态、业种的复合度高，其商圈半径辐射7-8公里甚至全市。所以商铺租售相对容易、投资回报率高，但是价格也高，就好比股票市场上绩优大盘股，如果打算有长期稳定的回报，可以选择此类商铺。
地区级商业中心为区域服务，如方庄、望京等。社区性商业中心最典型如天通苑、世纪城。在地区级和社区性商业区投资商铺，其主要特点价格相对不太高、商铺的经营比较稳定，投资时选择好商铺的具体位置很关键，因为在商业区内商铺销售时之间的价格差异不大，但是不同位置的租金差别非常大，如果选择的商铺位置好，就如同在股票市场上骑上了“黑马”。
北京的专业市场很多，服装类的如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、新推出的蒋宅口的“巨库”；IT类的如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类的如碧溪家具广场等等。市场类商铺最大的特点是单个商铺面积小，不超过10㎡，单价高、不能独立经营需要商业托管或自营。该类型的商铺是高风险、高回报投资。但一般而言，真正的好商铺很难轮到普通投资人，如在北京好区域的服装商铺基本让温州人抢了，而且都是“业内”人士运作。虽然早期的万通是市场类产权式商铺投资的典范，但是西单某服装商铺项目使投资人“腰斩”，3000多万的商铺拍卖1300万流拍也是血淋淋的事实。特色商业街往往是后期营造的商业街，一开始投资人的投资目的不一定很清楚，只不过由于政府和商家的行为形成特色商业街，如东直门鬼街、方庄食街、马莲道茶叶街，等等。
目前北京最多的商铺就是底商，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业区的临街商铺也是底商，而普通住宅下的商铺也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商(数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(珠江帝景、回龙观经济适用房)。从某种程度上看底商价值评估是最简单同时也是最困难的，说其简单，是因为只要选择处于商圈核心区域的底商并注意聚客点、人流动向等技术要素其价值肯定大于非商圈区域的商铺，对于这一点，现代城底商就有很好的说明，现代城底商自运营2年来，为什么面向长安街的北面商铺空置率高且商户关门的多，而南面空置率低商户关门的也很少，因为南面一侧面向社区形成了小型商圈。
因为工作的关系，许多投资人咨询，商铺投资和其他投资行为的主要区别在什么地方，到底应该投资什么样的商铺。从我个人的经验看，现阶段商铺投资是风险最小投资行为，或者说是没有风险的，只是存在投资回报高低、年限长短的问题，绝对不会出现股票市场“断腕”、“腰斩”的问题，当然，也不会出现股票投资赚几倍的可能。如果说选择什么样的商铺，那是一个大话题，但投资首先要从回避风险来看，对一般商铺投资人来讲市场类产权式商铺谨慎介入。
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