联商网访谈录·广州中华广场副总—岑凯
岑凯：中山大学研究生毕业。1991年进入香港昌盛集团有限公司至今，现任广州市中华广场物业经营管理有限公司副总经理、租赁部经理、广州市盛世中华百货有限公司董事。
中华广场的经营与发展
联商网：岑总,您好,能谈谈目前中华广场的经营现状吗，赢利状况如何，是否已拥有了与经营相平衡的稳定客流，今年上半年的销售业绩如何?
岑总：中华广场现在客流量正在不断上升，闲日客流量达到12万人次，节假日客流量达到30万人次，目前客流量十分平稳，即使在非典期间，人流量也没有太大的减少，其中中华广场两大主力店吉之岛和中华百货客流量和营业额比去年都有大幅上升。我们预计整个广场年营业额将会达到20亿人民币左右。
联商网：中华广场是在2000年开业的，两年多下来，您觉得它是成功的吗，在发展的过程中经历了哪些重要的关键转折点和发展阶段，现在又是处于一个怎样的发展阶段,离成熟期还有多远?
岑总：中华广场开业两年多来，在向成功前进。中华广场在建设发展过程中，主要经历过亚洲金融风暴的影响，在开业前期也受到经营管理上跟进不够的影响，现在中华广场正在发展阶段，离成熟期估计还有两年多时间。
联商网：请问中华广场的经营是在沿袭天河城的经营方式吗？除了天河城之外，中华广场的学习对象曾经有过哪些。
岑总：中华广场在经营上与天河城较为相似，但也有一定的区别。除天河城之外，中华广场要学习的对象还有很多，象香港的太古城、又一城等等。
联商网：请问盛世中华百货公司的经营情况如何？
岑总：盛世中华百货公司在经营上已走出底谷，今年上半年营业额比去年同期有大幅增长，正逐渐稳步发展。
联商网：现在有不少企业在炒作MALL概念，您觉得中华广场是真正意义上的大型购物中心吗，是否就是SHOPPINGMALL，与国外的SHOPPING CENTER和SHOPPING MALL是否还存在哪些差距？
岑总：中华广场就是大型购物中心，也就是Shoppingmall。但与国外Shopping center和shopping mall是存在一定的差距，毕竟国内消费者的消费水平和客户资源与国外有很大的不同，同时我们的经营管理经验也不足。
联商网：请问岑总，中华广场的不同业态中，哪些卖场的每平方米租金高，哪些比较低？
岑总：在中华广场的不同业态中，功能租户的租金较低，例如吉之岛、中华百货、多美丽、中华电影城等这些主力店及功能租户的租金较低。非功能租户的租金较高。
联商网：您认为中华广场最大的资源优势是什么？中华广场最大的竞争对手又是谁呢？
岑总：中华广场最大的资源优势是地理位置，广场通地铁，周边有烈士陵园公园、英雄广场和体育场等。中华广场最大的竞争对手，目前是天河城广场，将来是正佳广场等新兴购物中心。
联商网：岑总，能否介绍一下香港昌盛集团的一些相关资料
岑总：昌盛集团有限公司一九九二年七月在香港注册成立。主要从事地产发展，兼营工业等业务，近年还将资金投向金融及高新科技产业，使集团企业由地产、工业、金融投资、高新科技四大产业组成。集团资产净值已达三十亿元人民币。总竣工面积50万平方米，动工面积25万平方米。集团员工五百人。集团由六个部门及十五家子公司组成。分别设立在香港、北京、广州、深圳、梅州等地。
购物中心的管理和经营
联商网：能谈谈贵公司在招商方面的一些经验吗，作为一个大型购物中心，您觉得招商的重要性主要体现在哪些方面，开展招商要注意哪些主要事项，有哪些基本原则？着重从哪些方面做起？
岑总：购物中心在开展招商之前，一定要做好市场调查工作，才能给购物中心定好位，定好位后才能做规划、设计，这样才能开始招商工作。招商的重要性主要体现在如何整合租户，招商工作就是把不同业态的租户有机地组合在一起，让大家都挣到钱。招商应从主力店做起，并配之做好功能租户和牵头租户的工作。我们还要根据当地的环境、人们的消费水平、交通、文化风俗等多种因素来决定招哪类的主力店、功能店及牵头租户，例如超市不是哪一类都适合广场的。
联商网：您觉得购物中心在管理上与传统零售业态存在哪些大的区别，购物中心的管理重点侧重在哪些方面？
岑总：购物中心在管理上与传统零售业存在区别，传统零售业一般由单一经营者经营，是经营者与供货商的关系。购物中心在规划上是店中店，而传统零售业在规划上是开放式的。在功能上前者是多元化、多功能、多业态的，是以购物、休闲、娱乐、观光旅游为目的，而后者是纯生活消费型。在经营管理上，前者主要是租赁方式，后者是以抽成、自营、寄卖方式为主。因购物中心是由不同行业的租户组合，所以购物中心的管理更侧重对商家的整合和服务，营造一个良好的营商氛围。
联商网:请问您觉得购物中心在选址上和前期设计规划上有什么特别的要求吗，国外的购物中心很多是建在郊区，而国内的现有的购物中心许多都是在市中心，您觉得这是什么原因造成的吗,今后是否会有什么样的改变?
岑总：购物中心成与败选址是最重要的。目前在中国建购物中心最好在人口最密集、消费力较强的城市中心繁华地区，前期设计规划上要根据各地区的情况而定。国内的购物中心多建在市中心，我觉得主要是由多方面原因造成的：①国内人喜欢聚居；②市中心交通上购物较方便；③经济实力不可能让每家每户有汽车。
联商网：有媒体把天河城和中华广场看作是广州第一代购物中心，您是否认同这样的说话，您觉得新生代购物中心与第一代购物中心主要区别在哪里？
岑总：可以讲天河城和中华广场是广州第一代购物中心。新生代购物中心我暂时还未看见过，所以说不出区别在哪。但时光已流逝十年，目前无论是购物中心设计理念、经营管理队伍水平和经验，还是消费者消费水平、零售商资源等都大为不同了，理应有不少区别。
联商网：请问摩尔的最大卖点是什么？怎样让消费者尽快认知?
岑总：购物中心最大的卖点是规模大、综合，各层次的消费者都可一站式满足。
如何看待MALL整体发展趋势
联商网：您觉得国内的购物中心发展正处于怎样的一个发展阶段，很多MALL都在兴建，是理性，还是盲目？您认为MALL真正适合于现目前国内的消费市场吗？它适合于目前国内的地产市场吗？它的发展现状是否存在炒作概念的泡沫经济呢？MALL是否是商业地产目前最好的方向呢？
岑总：目前国内的购物中心发展正处于起步阶段。全国各地不少地方也在兴建，不能简单地斥之为“盲目跟风”，它的出现：第一，是时代发展的产物，是经济发展、城市发育和民生水平达到一定阶段的产物；第二，它是房地产业谋求转型的利益驱动所为。现在国内房地产的泡沫迹象越来越明显，房地产已进入微利时代，不少房地产做成了“房地惨”，新的利润在哪里？地产商们都苦思冥相，想来想去，发现也就是商用物业。我认为应根据当地实际情况而定，政府要适当作宏观调控，防止盲目发展。购物中心正在找适合国内消费市场的切入点。许多房地产商都把搞MALL作为商业地产的方向，但是否是最好的方向，我认为不能一概而论。
联商网:目前国内兴起了”地产巨头+商业巨头”的商业地产新模式,两者联合打造大型商业广场,您觉得这种模式会是今后的主流模式吗?又如何解决两者之间的矛盾,协调好两者之间的利益关系?
岑总：这个问题较复杂，根据我们的考察，购物中心绝不是这两者结合的一个简单组合。
联商网：您对国内南北各城市的摩尔发展现况和发展前景有什么看法？您觉得目前哪个城市的摩尔发展得最好？
岑总：对国内南北各城市的购物中心发展现况，我没有系统考察过，所以对发展前景也提不出好的看法，目前一般在人口较多和生活水平较高的大城市发展购物中心会最好。
联商网：请问您对于连锁摩尔有什么看法？百货公司现在都在连锁发展，MALL也适合连锁发展吗？国外连锁摩尔倒有很多,中华广场有考虑过发展连锁吗?
岑总：是否要发展连锁购物中心，这要根据国情及发展商情况而定。中华广场也考虑过发展连锁，但主要视具体合作条件才能决定。
联商网:我是做百货的，但我总认为百货业的将来有太多的瓶颈。百货商场的功能很容易被商超和综合购物广场所取代。你认为购物广场会取代百货吗？
岑总：购物中心不会取代传统百货，但传统百货必须要转型。
中华广场（http://china-plaza.com）位于广州市东山区中山三路与较场西路交界处，东接广州最大的绿化休闲广场——英雄广场，北倚烈士陵园，并与地铁烈士陵园站出口相连，交通十分便利。 中华广场由香港昌盛集团有限公司投资兴建，首期工程是一个经营面积十七万平方米，集购物、饮食、休闲、娱乐于一体的大型购物中心。中华广场于2000年下半年开业，一至八层现已全面开业。
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