房地产营销，换个角度切入
随手翻阅一下身边的报纸，几乎都能看到楼盘广告。如果单纯作为一个消费者，站在一个全新的角度去审视这些广告时，不免有很多新的想法，而这些想法，也许正被“云深不知处”的商家所忽视甚至不屑一顾。
单从广州的市场来看，目前在广州的主流报纸有“广州日报”、“南方都市报”等几大媒体，也是众多地产诸侯“论剑”与“评定英雄”的大舞台。除了各楼盘单独的广告之外，还开设了诸如“地产专刊”、“黄金楼市”等，为购房者与地产商提供了更为便利的沟通环境。
单从“广州日报”进行粗劣的统计与分析，在所有的广告投放中，地产广告大约就有四到五成，可以说是相当高的一个比例！高比例的背后往往是高投入，但高投入也与高产出与高浪费相关联。如何对巨额投入进行有效平衡，使效果达到最大化，对于商家来说，非常重要！
地产业在中国的发展虽然时间不长，却也经历了风风雨雨。从十几年前的地产淘金热造就了一批“时代英雄”，到90年代楼盘开发过盛策划大师的出现；从几年前炒作热，到目前商家进入营销时代，更加注重品牌与个性化设计。可以说，每个时代都在演绎着“成也萧何，败也萧何”的经典案例。
当“炒作、定位、概念、理念”等种种方法，同质化越来越严重的时候，地产开发、销售与策划该朝着哪条路走？
制作精美的楼书，在不考虑一本几元到几十元的成本同时，真正送到我们的目标消费者手里了吗？是否与消费者进行了有效沟通或者令消费者对楼盘产生兴趣？
报纸或广播电视同时出现了几十家或上百家地产广告时，消费者会对你的广告产生兴趣或产生看房与购买的冲动了吗？如果不是，那么就有60%以上的广告费就这样浪费掉了。
地产营销与其它大众性日用消费品来比，有自己的特点，比如目标消费者相对集中，价格、配套、个性及设计等不同，会对不同消费者产生吸引力；地段相对重要，就目前而言，消费者购房更图便利；“商品稀缺”，同大众性日用消费品不同，几百套或上千套房子也就卖给上千个目标消费者，如何在众多的潜在消费者当中，“挖”出这千把号人并与之互动与沟通，至关重要；目标市场地域性强，主要销售给当地或在当地工作的消费者等等。
广种博收与精耕细作
从传播的角度来分析，如何把一个楼盘传播出去，让消费者对你的产品有切实深入的了解进而产生购买欲望，对于地产营销起着成败的关键作用。
对于广告，我们不反对“密集”式投放，没有足够的“暴光”频率，对于建立品牌知名度是一个很大的障碍。问题在于“密集”的同时，能不能达到两个主要目的：
1、能否有效建立品牌知名度，提升品牌力
2、是否与目标消费者进行了有效地沟通与互动？
如果不能达到以上两个目的，我想有一大部分的广告费又“打了水漂了”。
其实，广种博收与精耕细作同等重要，如果能把两者有效地结合起来，对于提升品牌与品牌力，促进销售，会起到相得益彰的效果。
举个例子，在楼盘有一定品牌知名度的情况下，可以进行“精耕细作”，经过市场细分，针对潜在的目标消费者进行有效地宣传与促销，激起他们的购买欲望与购买冲动。比如可以用DM的方式与消费者进一步沟通，（如果没有品牌知名度而单纯进行DM，对品牌的提升与促进购买，不见得有好处）进一步吸引他们加入购房俱乐部，邀请他们参加社区的各种活动，从而对楼盘的各种优点有切身的感受。这些与消费者互动的“精耕细作”的方式，能够在某一层面上，直接促进销售量。
广州“奥林匹克花园”上市，演绎公关经典
换个角度切入，把“公关”引入地产营销，在广州市场，取得成功的当属“奥林匹克花园”。
在竞争与压力越来越大的时代，人们更加崇尚运动与健康。广州奥林匹克花园，提出了全新的概念：“广州奥林匹克花园，运动就在家门口”。
在楼盘还未正式公开发售以前，一个全新的机遇，被奥林匹克花园牢牢地抓在手里：那就是“明星足球赛”广州比赛。
一方面当时明星足球正热得如火如荼，广州赛成了当地众多媒体及消费者关注的热点，几乎所有媒体都介入了此场赛事的相关报导；令一方面，赛事本身与花园本身定位相吻合，“运动就在家门口”。两者有效结合，非常有利于品牌传播，同时可以大大提高消费者对的关注度。
广州奥林匹克花园作为赞助商，可以说是非常聪明。在所有有关此次赛事的报道与评论中，都将赛事本身与奥林匹克花园结合在一起，并就有关运动与健康的问题进行大讨论，让更多消费者对运动、健康、运动就在家门口有了更充分的认识。同时又配合了明星队员参观奥林匹克花园等一系列活动，极大地引起了消费者的兴趣与关注度！
换个角度切入，我们对奥林匹克花园（以下简称花园）上市传播进行一下简单分析：
1、花园的硬件设计与环境：设计以体育、运动与健康为突破口。包括专业的游泳池、网球场、篮球场。还有一个最为突出的硬件设施就是与小区相配套的体育馆，体育馆里包揽了各项体育运动项目与设施，如乒乓球、保龄球、攀岩等。与一般的会所相比，突出了自己的专业特征。
2、主要诉求点：“奥林匹克花园，运动就在家门口”。与花园环境与硬件设施遥相互应。
3、目标消费者细分：崇尚运动的白领一族。
4、目标消费者特征分析：除积极参加各种体育运动外，对各种体育赛事比较关心与关注。经常在体育中心进行各种体育活动。
5、公关角度切入方式：“明星足球赛”在体育中心举行，极大地迎合了花园的目标消费者，对赛事与运动关注的同时，必将对花园引起兴趣与关注。
奥林匹克花园在体育公关方面切入市场，取得了极大地成功。一上市就被消费者抢购一空，引起了极大地轰动。
相反，如果是以“山水概念”、“郊区概念”为诉求，去进行此次体育公关，效果一定大打折扣。
“克隆”一次麦当劳又何妨？
麦当劳在全世界的成功，有目共睹。有专家分析，与其说卖当劳快餐业的成功，不如说卖当劳的经营文化与经营方式的成功！麦当劳在吸引目标消费者，尤其是小孩子方面，可谓是煞费苦心。为小孩子举行各种生日派对，赠送各种类型的玩具等等。有人戏言，麦当劳即是全世界最大的快餐企业，也是最大的玩具制造商，我看一点也不夸张。
无独有偶，地产业的营销如果能换个角度切入，“克隆”一次麦当劳，在激烈的竞争市场，也许能杀出一条新路子。
广州市雅宝房地产开发有限公司在这方面已经开始的探索。前段时间，举办了一次“1000份礼品免费派送，给孩子一个更有意义的周末”的促销活动。把一些礼品如水彩笔、蜡笔、文具盒等（市场零售价均在28元/套），免费派送给参加当天活动的小孩子。同时，举办免费美术专题学习班，优秀作品获颁名贵奖品，并有专业教师现场指导作画等等。有小孩子一族大部分都是收相对稳定的潜在客户。家长在进行购房决策时，小孩子的兴趣、爱好与教育环境都是一个很重要的考虑因素。
从这一点上分析，如果雅宝能在此基础上，将活动更加细化，并能保证活动的连续性、系统性与诉求的准确性，无疑为销售的成功奠定了坚实的基础。
丽江花园，为房产注入文化底蕴
丽江花园，全国著名的示范小区。从地段上来分析，并不处在市中心。然而丽江花园的现状却是开发一期火一期，几乎楼盘还没有竣工时，就已经销售一空。究竟是什么魔力让消费者如此痴狂？依笔者长期居住在丽江花园的体验，从一个消费者的角度去切身地感受的话，最主要就两点：文化加口碑。
除小区配套设施非常完善外，你不能不被小区的文化所折服。很多小区是口头上谈文化建设，然而真正落在实处的并不多。丽江有各种各样的文化活动及屋村运动。比如旗艺社、BABY学爬比赛、各类的演讲比赛、健身会、老年艺术团、丽江“采风”专刊（报道丽江的好人好事，业主交流心声）等等，应有尽有，业主的每一项业余爱好及文化生活都能在这里找到归属。让业主真正感受到作为“主人”的感觉。最可怕的是这种文化渗透到你的心里，让你无法抗拒。尤其是对那些业余文化生活丰富的人士来说，有很强的吸引力。
文化建设的成功随之带来的是“口碑效应”！买物业有时也要听取朋友的介绍。这种介绍所起到的作用远比广告要成功得多。笔者就是朋友介绍入住丽江，后来至少又有四五个朋友又是通过笔者的介绍入住丽江。以这样的口碑进行传播与引导，其威力绝不是一般广告所能比。
换个角度切入，确实能给房产的营销带来新的生机。在商家投放广告追求“视觉冲击力”同时，不妨站在消费者的角度，让自己跳出圈外，把欠缺的完善起来。因为作为一个消费者，确实和商家有着不同的需求和感觉。