户型创新是个盘突围的杀手锏吗?
谈市场需求与户型创新的对应关系
深圳房地产经过十余年的发展，已初具规模，步伐亦始终走在全国的前列，除了大经济环境及体制政策的支持外，房地产界本身不断的自我创新，主动突破是最重要的。
各种商品本身具有商品力，也就是进入营销阶段时的“产品拉力”，而各种商品进行自我创新的特征则在于其“功能、功效比的有效差别”。一位地产巨匠曾用“位置、位置、还是位置”来总结过一个时期，一代产品成功的主因，而在96年的欧风街上，同一位置上不同商品的“功能、功效比的有效差别”却决定了一个项目、一家企业的生死存亡。
“X福花园”是欧风街上，欧陆风情大户型中第一家露面上市的个盘，却因片区内建筑拥挤，容积率高，同类户型可竞争，可选择面较大等因素以及个盘盲目跟从大户型豪宅风，而使得整体销售举步维艰，经营成本日渐升高。当发展商果断决策，改进出了一批85-120平方米的二房至三房二厅的主力产品，迎合了一次及二次置业人士中的广大客户，而妙手回春。由此可见一个“有效差别”的户型创新拉力，加上合理营销手段的“推力”是可以将一个项目从死亡的谷底拉上胜利的顶峰！严格意义上来讲“X福花园”的户型改造只是一种临危应变的改进而不能说其是户型创新，但他却为业界的同行们上了一堂关于增强商品竞争力的教导课……
“如果是基本需求，我们去满足他”，“如果是欲望需求，我们就去刺激他！”。这是我们进行房地产开发的选择基准，买方市场的成熟与户型创新个案的不断涌现成为房地产市场成熟发展的催化剂。
96年的“X地海景”的全跃式（南北跃）、世X花园的全跃式（东西跃）被誉为首次立体空间布局的革命性户型；旭飞系列的“1+1”跃式商务公寓，华清园的“2+1”小面积复式等，将小户型+商务公寓+投资型住宅产品等多种功能、功效比的优势商品力组合进行了一场全新的诠释；2000年的枫丹雅苑三错层，不仅将空间布局革命延展至立体三错，更溶入了法兰西式的浪漫与精致人文；乃至于由四季花城，中海怡翠开始的townhouse户型的全面户型创新……
成功的户型创新带来不菲的产品价值与一定的市场美誉度，更会引导一定时期的居住时尚与人文品味潮流。那么,个盘要突围是否一新就灵？答案是否定的！
商品力是拉力，合理细致的营销手段是推力，拉力+推力的组合成功才是产品旺销的基础保证！举例来说：北环路与梅华路交界的“某某家园”，选择的商品力是今年曾在滨海、香蜜湖风靡热销的三错层户型、板式结构；位置要素是工业区；产品定位是潮流时尚公寓式住宅；营销手段为大肆渲染“前卫的、时尚的”；销售成绩是相当长一段时期的广告攻势之后，客户的心中的？与！号却越来越多，什么是三错层？、时尚公寓应该是什么样的？住在梅林工业区的时尚公寓是时尚吗？管理费中有中央空调费太贵！，置业者有如此之多的？号与！号有人会掏腰包吗！
99年福民路上、皇岗村旁的“某某豪苑”当时也是创新出一个豪气干云的户型－－大平面美式公寓，只卖给76个人，可只见楼已起了一半，76人却未见踪影，临危应变，改成中小户型重出江湖！同样的大平面顶级户型，只卖给78个人，地处红树林、全海景景观的“某某豪庭”，准现楼发售，销售成绩却业已过半！
创新是没有准则可供参照的，大家都在摸着石头过河，没有谁对谁错有的只是对房地产市场向着成熟发展的经历与贡献！随着房地产市场的日趋成熟，户型创新已不再是个盘突围的唯一出路。“社区规划、人文内涵、高科技含量”等诸多因素都可以增强商品的功能、功效的有效差别，也就是商品竞争力，创新出有竞争力的市场产品才是个盘突围的根本出路！“地产”、“家”都是以人为本的，户型创新也会不断突破发展，但市场绝不容忍拿来主义者，盲目的拿来主义就没有充分体察的市场需求，忽略自身条件、忽略市场的户型创新也只会使你自己陷入重围！
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