今天造MALL 明天遭罪？
我们究竟需要多少Ｍａｌｌ
购物中心产生于第二次世界大战结束后的美国，很快在西方发达国家得到发展。购物中心产生的环境是人均国民收入2000美元，家庭轿车普及率在30％左右，基本上实现了城市化，城市又出现了空心化，郊区新区出现。郊区大型购物中心发展的时期，人均国民收入8000美元左右，家庭轿车普及率达到50％，有钱人到郊区居住成为普遍的现象。1994年美国光顾购物中心的顾客87％是自己开车来，美、日、德购物中心设定停车场的标准是每20－60平方米营业面积一个车位，可见购物中心“这辆车”是通过汽车轮子推动的。
1980年，西欧各国的人均国民收入在1万美元左右，家庭轿车普及率大约为60％，千人平均拥有零售商店总面积为800平方米，拥有购物中心的面积仅为36．2平方米，也就是说每平方米的购物中心面积负担28个人，有28万美元的国民收入来保障详见表1 。
从整体上分析，我国目前并不具备购物中心发展的成熟条件，人均国民收入仅为1000美元左右，即使在发达的上海也不过4000美元，北京3500美元，因此郊区购物中心的发展应处在起步尝试阶段。这里还需要说明的是，购物中心发展在大城市的郊区，因此在一国人均国民收入1万美元时，发展购物中心的地区极有可能达到2万美元。北京已经开业的城中购物中心和郊区购物中心已经达20家左右，估计总的营业面积将超过250万平方米，接近法国1980年全国的水平，但北京人口仅为法国人口的1／5，人均国民收入仅为当时法国的1／3。以此推算，北京千人拥有的购物中心面积将达200平方米，每平方米负担的人口仅为5人，仅有2万美元的国民收入保障。这个数字或许不十分准确，但是即使北京有100万平方米的购物中心规划，也是一个存在巨大风险的数字。
我们究竟需要多大Ｍａｌｌ
购物中心的规模有多大，是由其辐射商圈范围的大小、居民数量的多少和收入的高低，以及竞争店铺的营销能力来决定的，不是由开发商的主观意愿来决定。这里有话语权的是科学的数据计算，而非感觉化的算计。由表1可知，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模在3－4万平方米。另有数据显示，直到20世纪90年代初期，美国、日本购物中心平均面积也是2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36，000－180，000平方米；社区性的购物中心，面积在9000－36，000平方米；邻里性的购物中心，面积在1800－9000平方米。在90年代初期时，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5％，社区性的购物中心占32％，邻里性的购物中心占63％，目前仍然保持这样的比例。很明显，有2／3的购物中心是小型化的。
目前中国的购物中心开发商更加偏爱巨型化开发，政府又没有相应的立法限制，甚至将购物中心的建设视为城市发展的形象工程、献礼工程，因此购物中心规划越来越大，“3万、5万小弟弟，50万、60万不稀奇”，众多开发商展开了亚洲第一Ｍａｌｌ的竞争。据媒体报道，到2003年全国已有购物中心300多家，正在上马的面积超过10万平方米的就有200多家，号称亚洲和世界第一Ｍａｌｌ的项目不断在媒体公布，有的建筑面积甚至接近了90万平方米。北京一家规划建筑面积为68万平方米的Ｍａｌｌ，声称每天的客流量将达到10万人次，年销售额将超过50亿元人民币。我们假定能实现10万客流的目标，平均每位顾客花费140元才能实现年销售额50亿元的目标。1994年美国平均家庭年收入为33，178美元，平均每位顾客在购物中心停留1小时29分钟，每位顾客平均每次消费31．44美元，约合250元人民币。2003年北京家庭年收入估计为45，000元人民币，约合5000美元，不足美国1994年水平的1／6，但140元的客单价却相当于美国的56％。
我们不绝对地反对建大Ｍａｌｌ，但我们应该提倡建社区性的小Ｍａｌｌ，这符合城市居民的消费特点和购物中心的发展规律。
我们究竟需要什么Ｍａｌｌ
店址选在哪儿？西方购物中心首先在城郊发展起来，但是不久城市中心出现了萧条景象，为了振兴城市中心区，政府在推行步行商业街的同时，也在城市中心区规划了少量的购物中心。中国的购物中心发展首先在城市中心区启动，与百货商店形成了直接的竞争关系，效益不佳也在情理之中。但是，像美国那样迁到远离城市的郊区，也会因中国特殊的国情而面临困难。比较恰当的方法有三：一是模仿巴黎城市的做法，将购物中心建在各线地铁的终点；二是在新建小区建立规模适当的购物中心；三是在传统社区采取老网点重新整合的方法发展购物中心。
特色是什么？每个购物中心发展一定要形成自己的特色，西方国家的购物中心也是多种多样化的，并非皆是综合化、一次购齐。常见的类型有：1．折扣型购物中心，或是汇集厂家折扣品牌店的商业走廊，或是汇集沃尔玛、玩具反斗城和电路城等低价型业态的聚集区；2．专卖型购物中心它没有主题或是核心店，由专卖某一类产品的店铺组成，建筑景观设计相当讲究；3．景观型购物中心，购物中心的整体建筑构成一个独特的景观，成为一个著名的旅游景点，通常是把一个古建筑改造为购物中心或是涉及一个具有艺术化外观的建筑；4．娱乐型购物中心，人们把Ｍａｌｌ ｏｆ Ａｍｅｒｉｃａ视为娱乐型购物中心，除了零售店铺之外，还有主题公园、迷你高尔夫球场、水族馆、电影院等娱乐设施；5．生活型购物中心，这是最普遍的购物中心形式，店铺设施组合主要考虑商圈居民的日常生活需要。我们需要符合目标顾客需要而且特色鲜明的购物中心，在社区和街区更适合生活型购物中心。
谁做主题店？选择的原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。美国购物中心里主题店以百货商店居多，法国购物中心里主题店以特级市场为多。因购物中心中汇集大量专卖店，如百货店是主题店，它必须放弃专柜式经营，同时百货店已向高档型转化，经营选购品较多。因此，目前中国购物中心主题店以特级市场为主较好，百货商店作为主题店的补充。
中国将出现一批死Ｍａｌｌ
中国零售业变革在一定程度上是由房地产商推动的，20世纪90年代上半期的百货商店热、这几年的购物中心热和商业店铺投资热，皆是如此。一方面，房地产商赚的是房地产的钱，他们最关心的是尽快把房子卖出去，至于买房人的投资回报不是他们所关心的，因此他们会超低价地将部分房产卖给或是租给世界前10位的著名零售集团，而将因此带来的损失转嫁给入住的中小商户，向中小商户收取高价或是高租金；另一方面，诸多地方政府将大型购物中心视为形象工程，迫使银行提供优惠贷款，带来了购物中心无规划地盲目发展，在很多项目中出现以项目骗资金、项目摊子铺得过大、项目建设超预算的现象；再一方面，买租铺面者有相当比例的人是投资，而不进行零售业经营。这样会给人一种购物中心繁荣的假象，但是大多只会有买铺面和租铺面时的短暂繁荣，难有购物中心经营的长期繁荣，因为风险大多转嫁给购买和租赁店铺的零售经营者。
房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。德国ＥＣＥ公司购物中心专家迪茨博士在考察了北京市场后认为，北京购物中心95％选址不当。迪茨博士认为，购物中心投资回收期为20年，美日购物中心一般为7年时间，以对入租户放水养鱼，但一些中国投资者为尽快收回投资，向入租零售商收取租金过高，结果无异于杀鸡取卵，中国购物中心萧条的原因之一就在于此。
中国购物中心盲目化发展和非专业化的后期管理，将会使诸多火爆一时的Ｍａｌｌ成为病Ｍａｌｌ或者死Ｍａｌｌ。
政府应加强对购物中心建设的管理与控制，要从三方面入手：首先是建立和完善相应的法规，最主要的法规是《大型购物中心设置办法条例》，每一个大型购物中心的建立计划要通过政府规划、审议才能实施；其次是监督房地产商广告和招商行为，惩罚夸大投资回报率的误导宣传；最后是规范零售业态，提供城市各种业态的饱和指数，供开发商在选择项目时参考。
原载：《经济观察报》2003-08-11第121期