从三百元到六房十铺
老田，原来在黑龙江做的是“机关”工作，办公室的生活也有点“养尊处优”。但到上海后他却成了流浪儿，在菜场卖过菜，在私营企业打过工，还在报社当过编辑。但真正“挽救”他的，却是这10年来在楼市中的跌打滚爬。
我们故事主人公的经历并不能说有暴涨暴跌的巨大反差，但却时时透露出一种平民化的理财智慧。而正因为他是一位从平民大众中脱颖而出的“高手”，他的故事才有了更多被借鉴的意义。
很久以来，我都有一个心愿，想要采访一位普普通通的房产投资者，因为时常有读者向我抱怨，那些所谓房产投资大户所操作的游戏，实在并不适合他们。这个问题始终困扰着我，为此我为自己设定了几个条件：一是对象为普通的工薪阶层，投资的来源主要为劳动收入；二是并非纯粹的“炒房”，而是把房产投资作为一种长期的理财手段；三是投资手段有其独特之处，目前是位“成功人士”；四是投资运作方式相对风险较小，带有可操作的普遍性。但好事多磨，虽然这些年我接触了不少的房产投资者，内心里也对他们进行了很长一段时间的“海选”，却始终没有找到合适的对象。
终于，老田出现了。这位被很多人称作“田老头”的打工老头，以他的普通和神奇让我彻底震动了。
10年前，老田怀揣300元来上海寻梦。虽说来上海前，他在黑龙江做的是“机关”工作，办公室的生活也有点“养尊处优”。但到上海后他却成了“流浪儿”。10年来，他在菜场卖过菜，在私营企业打过工，还在报社当过编辑，目前唯一的收入来源仍是靠上班拿工资，但与众不同的是，10年来他在楼市中跌打滚爬，不仅赚了钱，目前手头还拥有6套房子和10间商铺，俨然无疑可称作房产投资大户。如今的老田不仅身价不凡，也与当年怀揣300元闯上海时的窘迫仿佛天壤之别。他所经历的脱胎换骨的变化，透露出一种平民化的理财智慧。
全部投资都靠打工收入
“叫我老田吧，别人都这么称呼。”当记者与他联系时，电话那端传来一个北方汉子的声音：“没什么好说的，我就是一个普通打工老头。”不过最终，他还是答应与记者见上一面，地点就在他目前工作的办公室。
“我就是老田。”采访那天，与记者握手的是一位中年的汉子，黑黑的皮肤，说起话来声音干脆而有力。映入记者眼帘的，是一件非常简单的办公室，老田的座位就在最后一排，并没有什么特别的装饰。
“我只是个打工者。”老田的话说得有点低沉，“如果说，暴富是属于20％人的事，我就属于80％的那一类。”
老田说话时的眼神告诉我他还没有忘记过去的岁月。他出生在白洋淀，成长在黑龙江，很长一段时间他都在一家“机关”单位工作，日子过得虽有波折却也稳定。但1995年初一场突如其来的变故却使他作出了背井离乡的决定，来到上海寻找新的梦想，那一年他42岁。“工作没了，我还离了婚，身边只带了300元，就像一个刚毕业的大学生。”说到这话时现在的老田还显得有点苦涩。
其实老田在上海还是有亲戚的，他的哥哥就在上海，但倔强的老田并没有忙着去投奔，而是成为了一个“流浪儿”。刚开始时，他在什么地方都住过，甚至还把家安到了部队女兵大院旁的空屋子里，过着“寄人篱下”的生活。找工作也不是那么顺利，为了生存他甚至到菜场去卖菜，而交通工具却只有一辆自行车。“那时候我突然明白了一个道理，”老田说得有点动容，而我记者心中也明白了他当年的艰辛。“虽然我也有发财梦，但先要解决的是生存，然后才可以考虑干别的事情。”也许是打工赚钱来之不易，这也使得老田日后的投资更有着一种安全稳健的风格。终于在1996年，老田找到了一份“体面”的工作，虽说是个聘用的“泥饭碗”，可是每个月1800元的底薪加上业绩提成，一个月也能拿到6000多元。
而就是这从零开始的打工收入，成了老田日后进行投资的原始资本积累，由此也踏上了在上海房地产市场大浪淘沙的历程。现在的老田坐在那里，悠悠地抽着烟，丝毫没有改变原来质朴的本色。不过在记者的追问下，他还是把自己的“家产”露了个底：“我目前手头有6套房子，3套在五角场地区，都在大学门口面积也不大，另外两套在西渡，还有一套则在连云港。你不要小看大学旁的老房子啊，虽然面积都只在50平方米左右，但单价也要达到9000多元/平方米。另外我在连云港还投资了10个商铺单位，现在都租了出去。”无论如何这都是一笔不小的财富，也引发了记者进一步探究的兴趣。
“摘帽行动”初尝甜头
“我最初买房时唯一的想法就是‘摘帽’”。说这话时老田没有抬头，狠狠地抽了口烟，“刚到上海时我属于‘三无’人员，没有稳定的工作，没有上海户口，也没有固定住所。因为这，有一次我还差点被扭送去了公安局。所以我常常问自己，我究竟是谁？”老田有点愤愤不平，因为他至少还持有一个哈尔滨师范学院的文凭。“我想摘掉这顶‘三无’的帽子，难道我就不是上海人吗？”想来想去，老田觉得必须在上海买一套房。只是他当初无论如何也想不到，这个略带赌气的决定竟然使他在以后的房产投资中一发不可收拾，成就了一番事业。
时间跨入了1997年，老田依靠节省和积累有了第一笔资金5万元。当时上海的房价非常低，但是仍然没有多少人去买房，一个地处江湾镇的楼盘万峰小区进入了老田的视线。小区早就建好了，都是现房，但仍然少人问津。“这是个机会。”老田不由得心动了。
的确，他条件差，又是外地人，手头的资金也不多，但没有地利人和却有天时相助，当时的楼市可是处在买方市场。“那时我真正了解了什么叫客户是上帝。”老田好像有一种从奴隶到将军的感觉：“我说这房子价格太贵，开发商说你可以砍价呀。我说我在上海没有公积金，开发商说你可以借上海人的公积金贷款指标我们来帮助你办呀。我说就是你们帮我办了公积金贷款他的钱也不够，开发商说你可以欠着我们的呀。”就这样，一套70.22平方米的二室一厅商品房，老田从每平方米3500元砍到了3150元，一套房子愣是砍下来2.4万多元。老田本想借用别人5万元公积金贷款指标，银行不但不制止，为了多放贷，银行还“动员”他贷了10万元。老田还差7万元买房款没有着落，开发商还主动给他出招：“你别急，只要你不退房，你可以在18个月之内什么时候有钱你就什么时候还，我们还不要你一点利息。”
虽然有了房，但老田却负债了，首先是欠开发商的7万元。“其实我到上海后的日子都过得非常节省，一天的生活费只有10元。”10元！在记者听来这绝对是个令人惊诧的数值。当时他每天的开销极其简单，早餐是大饼油条，午餐在单位吃盒饭，晚上自己下面吃，然后就是一包飞马牌香烟，由于是北方人再每周外加一顿“小老酒”。他外出来来去去都是骑自行车，而今天他的自行车则换成了电动车：“当时为了熟悉上海，我骑自行车把整个城市兜了个底朝天，还自己手绘了一张城区地图。”可能是想起了当年打天下时的情景，老田的眼睛微微有点发亮。
节流虽然能省下钱来，但要还债却是远远不够的，此时他突然来了灵感，发现这套房子周边租赁市场的行情相当不错。“为什么不把房子租出去呢？”。于是他在拿到房子的钥匙之后，用应该还开发商的3万元钱把房子进行了装修，还配置了一些必要的家用电器，以每月2500元的价格租了出去。这样他除去还1800多元的公积金贷款，居然还剩下600多元。而他自己则利用这600多元的出租差价，再贴上300来元，以900元的价格在虹口区租了房子，从此告别了租用两年多破旧的小阁楼。有了房子人也似乎有了底气，老田再次结了婚，太太比他小了整整15岁，不得不让人羡慕。
“你不要小看这一进一出，里面可大有学问。”忆当初，现在的老田来了个总结：“其实这里面有个居住成本的问题，不要认为你买的房子住在里面就没有成本了，它在租赁市场同样也有价格，这其实就是你的居住支出。我当时的想法就是根据自己的现实条件，由高到低降低居住成本，从而获得差价收入。你想想看按照当时的状况，我哪有资格住2500元一个月的房子呀。”听了他的话记者的心头不由得一惊，暗自盘算了一下，目前自己住的房子好像成本也不低。
当校园房东乐悠悠
犹如星星之火可以燎原，首度买房就出租获得成功使老田产生了巨大的遐想，他觉得这件事有前途。“当时房价的总体水平并不高，所以租金回报率相对还是比较高的。”老田摆了摆手，说得有点像专家：“我知道自己是个普通人，资金并不多，所以也为投资对象设定了一些条件。一是主攻为耗用资金不大的小房型，二是租金回报率要高，出租容易。”记者发现，老田从一开始就把租金回报作为衡量房产投资价值的首要考虑因素，而没有像大多数人一样把房价的涨跌放在第一位，而就是这样一条贯穿始终的思路，成了他投资的金科定律。
于是，校园房产成了老田的试验田。他说：“大学附近的小房子最有投资价值。首先，大学生都喜欢在学校附近租房子，将来出租不成问题；其次，大学生租金有限，小房子是他们的首选。”1999年9月，老田的父母从老家来看他，说是要住上一二年，于是老田决定再买一套房。他按图索骥在密云小区看中了一套独用的一室半公房。这套房子离同济大学南大门不远，面积才40多平方米，属使用权房子，要价仅10万元。当时老田手头上还有4万元的存款，又借款6万元，终于达成了这笔交易。两年以后，老田的父母离开了上海。他把这套房子进行了装修，以每个月1500元的价格租了出去，而且特别抢手。老田为这套房子算过一笔帐：10万元买房子，3万元装修，总共才花了13万元。收益呢？每年最少1.8万元，年投资收益率为13.8%，7年就能收回投资。
如此高的投资回报的确把老田撩得心痒痒的，用钱买房再生钱，这等好事岂能不干？于是他有事没事时常在大学边转悠，还把关系的触角伸到了学校内部，把香烟换成“双喜”到处找人套近乎。终于在2001年5月，又一次难得的机会出现了，同济大学有多套存量共建房出售，这时他再也按捺不住心中的投资冲动，因为直觉告诉他这是一座难得的“金矿”。“大学生活小区的房子含金量极高：一是大学拥有存量房就不允许建新房，会低价出手；二是大学的生活小区多为自己管理，物业管理费极低；三是大学的存量房本来就是出租给学生用的，以后出租不愁找不到房客。”回忆起当年的往事，今天的老田仍然暗自庆幸当初的决定。最终，老田获得了2套房子的购买权，花了24万元，全部付的是现金。
来上海租了6年的房子，这回老田终于有了自己真正的家。“住自己的房子感觉就是不一样，一个字，爽！”老田像孩子似地笑出了声，颇有点自豪，而也许就在这一天，他的“摘帽行动”才可以说是真正完成了任务。老田把这淘来的两套房子，一套二室一厅留给自己住，另一套两室户给了随他来上海打工的儿子住。但不可思议的是，此时老田仍然没有忘记以租养房那回事。“我让儿子住一大间，把一小间用于出租，每个月收入600元，一年就是7200元。”老田说的话让记者佩服不已，这家伙够“狠”。
避热就冷走出上海
老田玩房产走的是一个v字型，买房后市场还是继续向下的，然后才出现了逐波的上扬，不过在上海楼市疯涨的那两年老田并没有跟进。并不是他运气好，其实根深蒂固，他内心都有这样一个理念：“投资首先是要考虑资金的回报率，其次是要具有长期等待的耐性。”而这铁打的原则，也最终引发了他走出上海的行动。
2004年下半年，沪上的房地产市场可以说是达到了疯狂的程度，老田也是性情中人，岂不能为此感到兴奋和陶醉？“小老酒”也从每周一次改成了两次。但是兴奋中也感到了隐隐的不安，房价是在涨，但租金好像没有跟着涨呀。“到2004年10月，我花22万多元买的那套两室一厅已经涨到了50多万元，可房租呢，却从每月2500元降到了1500元。一套市场价50多万元的房子一年的出租收益扣除各种费用不足1.6万元，其年收益率不足4％。”老田说着把身体向前倾了倾。
这不能不说是一波楼市的大行情，但受益的主要还是以上海为代表的长三角区域，他必须找到还没有被人发现的“空白地带”。长三角的边缘地区，新的想法的诞生不由得再次使他陷入亢奋。经过一个多月的实地考察，他把目标锁定在了连云港。这是一个我国沿海首批开放城市，但二十多年来，江苏省把发展重点放在了苏南地区，地处苏北的连云港成了“被遗忘的角落”。而现在有关方面已提出了“振兴苏北”的口号，这不能不说是一次机会。
那时连云港的房价才1500~2000元/平方米之间，大大低于周边城市的房产价格。老田在连云港汽车总站东侧的一个新建小区，发现了一套商品房和2个车库，房价1550元/平方米，车库900元/平方米，这里面有文章可做。为了压低价格，他答应开发商，26万元的购房款一次付清，十天之内购房款全部到位。钱从哪儿来？出货。他决定抛出第一次购入的房产。老人家还玩了新花样 － 拍卖，当时他到各个中介公司放出风声，说是准备拍卖自己的房产，确定了一个日期，然后请中介把有购房意愿的人都带到现场，说好连看房共2个小时，接着让购房者出价，价高者得。当时场面也颇为热闹，经过几个回合他的房子最后成交在了52万元，虽然并不能说比市场价高出多少，但却大大提高了交易效率。
其实老田购买这套连云港的住宅还有着更长远的打算，他意味深长地说：“连云港非常流行家庭旅馆，我买的房子靠近车站，做家庭旅馆非常合适，可以分割成六间，车库可以给管理人员住，这样算下来回报率还是相当高的。”听了老田的设想记者不由得暗自佩服他竟变得如此老辣，他此时似乎也来了劲：“不过目前我还没有动手，因为就在我房子的旁边将会开设一家大型的商场，到时我会去测算一下人流量，如果商场生意好的话我就会把它改造成一个办公室，而车库则可以当仓库，要知道商场边的办公室回租金可是不低的。”老田拍了拍我的肩。
目前老田在连云港还有一处投资，那就是一家商业广场的10间产权商铺。“房地产市场有个怪现象，在住宅价格高涨时很少有人会去关注商业地产，但当住宅市场回落时商铺较为稳定的回报就会引来人们的投资热情。”老田说。不过老田深知商业地产的水很深，噱头多，风险大，所以他认准了首要原则是安全。他投资的是火车站附近的一个商业广场，当时售价2500多元/平方米，开发商是“深宝安”。这10间商铺面积总计433平方米，为了凑齐首付款他还抵押了自己的一部分房产。2005年6月底商铺交房了，他又与该商业广场签订了10年代租合同，每年房租的税后收入是9.5万元。
老田这样算起了帐：“贷款利率是一个重要的参照指标，我认为不论你投资商品房还是其他不动产，只要收益率超过百分之七，就有投资价值，值得关注。”
以房养老作长远打算
老田是个爽快人，聊到后面我们彼此之间似乎越来越投机了，记者不由得想探究一下老田的生活状况。一问，吓了一跳，想不到他居然结过三次婚，一次是在老家，另外二次在上海。说起这三次婚姻老田苦笑了一下，他自己为自己打了个比喻：“第一次没了房子，第二次为了房子，第三次有了房子。”老田顿了顿：“所以，美满的婚姻才能聚财，经营婚姻也是一种理财。”
1994年春天，老田和第一位妻子分了手，为此，他把房改买下的一套住房和其他资产全部让给了前妻和孩子，怀揣仅有的300元钱，南下来到上海。不过第二次可以要怪老田自己了，他来沪不久和一位离婚女子阿兰谈上了恋爱，不久就结了婚，说白了他看中的就是阿兰有套一室一厅的住房。但这样的婚姻是不长久的，结婚仅10个月，阿兰就向老田这个“三无”老公提出了分手。现在老田特别珍惜他的第三次婚姻，老田说他能有今天的理财成就，也多亏了妻子阿文的支持和配合，他们在投资理财上可以说是夫唱妇随。
3次婚姻带来的不同房缘也使老田明白了这样一个道理，赚钱固然是必须的，但美好的家庭生活则可能更为重要。为此老田也早早进行了筹划，在房产投资方面所做的就是以房养老。他说：“我在西渡还有两套房子，我考虑将来年纪大了不打工了就搬去那里住，而把市区房子用来出租，租金就可以作为我与妻子的养老金了。当然到那时我还会出售一些房产，然后去祖国的大好河山看看。”
西渡的房子老田是在2002年买的，当时他买的第一套房子的公积金贷款还清了，上海的房产市场也升温了，可惜，已经买过4套房子的老田，除了每年有4万元的出租收入外，只能眼睁睁地看着房子的价格往上涨，他这时候想到了房产抵押贷款。于是，他把自己住的房子抵押给银行贷出了8万元钱，手里又有了12万的购房款。这次，他把目标锁定在郊区的低价房上，最后终于在奉贤区西渡镇落了脚。这是上下两套房子，六楼87.4平方米，七楼也是87.4平方米，由于是现金交易，老田得到了12万元的最低价。如今他一套借给了朋友住，一套用于出租，租金虽说不多，一年才3000多元钱，但老田意在长远，“我考虑的是将来。”他说。
握手道别时老田请记者有空随时去坐坐，记者说：“一定会的，你真的是位民间投资高手。”的确，也正因为老田是从平民大众中脱颖而出的“高手”，他的投资故事才显得亲切而特别，他的一举一动也有了更多被借鉴的意义，而记者也从他的故事中得到了许多的收获。
老田买房贷款情况一览表
目前，老田每年房租收入12.4万元，每年还贷10万元，结余2万多元，可见，他的还贷压力还不大。
老田在上海投资房产一览表
从以上表中看出：老田在上海投入了68.5万元，购买了6套计397.83平方米的房产。如今，老田卖出一套收入52万元，出租收入24.5万元，共收入76.5万元，比原投资额多出8万元，另外还拥有5套房子，市场价为165万元。
来源：理财周刊