二手房投资先算年收益
房屋评估应注重修正系数，楼层、朝向、房龄都是关键因素
“卖旧买新”或“以旧养新”应计算
●以旧养新的前提是出租一年总资产值大于出售再投资一年总资产值
案例1
张先生：我现在手头上有20万元“闲钱”，
打算买一套将近90万元的新房子，但我现在还住着一套今日家园的两居室，不知道按照现在的市场情况，这套房子是出售合适还是出租合适？我现在月收入是8000元。
解答：记者了解到，由于今日家园是经济适用房，而且目前没过5年的交易限制期，因此现在只能按照原价4300元/平方米出售。结合案例中的需求，链家经纪公司市场部相关人员认为有以下两个方案可供参考：
方案一：卖旧买新
以今日家园100平方米的二居为例(今日家园二居基本都在100平方米上下)，其总售价为430000元，若以这430000元和手头上的20万元“闲钱”作为首付购买上述90万元新房，则总贷款额为27万元，若选择贷3成20年，月均还款额为1721.3元，那么按照月收入8000元计算，偿还月供后，张先生还余下6278.7元可支配收入。
方案二：以旧养新
张先生可以贷款购买90万元的新房，假设贷8成20年，则首付18万元，月均还款额为4590.13元，可用手头20万资金支付新房的首付，然后将今日家园二居出租，用租金来帮助偿还月供。
还是以今日家园典型的100平方米二居为例(精装修，家电齐全并且较新)，目前租赁价格是3000元/月(如果是简装修，租价在2200元左右)，用这3000元来帮助偿还月供，每月还需要从收入中再支出1590.13元，则按照月收入8000元计算，张先生还余下6409.87元可支配收入。