“商圈”不是画出来的
时下，画一个个“商圈”似乎已成国内的一种潮流，可结果却往往是“种下龙种收获跳蚤”。“商圈”如果是一厢情愿，又怎会如规划者所想，一旦画定，财源就会滚滚来？其实，“商圈”纯粹是一种市场化的结果，又哪会是某个人能“画”出来的？
“世界冠军”带给人们的并不总是欣喜。北京金源Mall这座总投资达38亿元，总面积超过68万平方米的全球最大单体Mall，去年10月“横空出世”，如今惨淡经营，营业收入和客流量都远远低于预期，“售货员比买东西的人多”，一些店铺几无访客，部分退租撤铺。
半年多的“门前冷落车马稀”，不禁让人想起金源Mall所勾画的美妙“商圈”蓝图。这个庞然大物要盈利，每年销售额须达160亿元，每天需20万人来消费，人均消费250元。对此，金源Mall决策者与规划者是这样画的“商圈”：第一层次、以世纪城为轴心的周边10公里范围为核心商圈，顾客群体为100万人口；第二层次，以京西为核心，向全市延伸，称为第二商圈，顾客 群体可达1000万人口；第三层次，从这个商圈扩展即到了毗邻的河北、天津、辽宁、内蒙古、山西等地域，此为第三商圈，其辐射顾客群体在8000万人口上下。
显然，这个“商圈”有些一厢情愿了。“全球第一”的头衔，并没有吸引第一层次商圈内大多数居民来此大量购物，第二层次商圈的市民，也没有开着私家车、拿着大把的钞票蜂拥而至，更别说作用于整个北京以及附近地区了。有人对此形象地称为“种下龙种收获跳蚤”。
商人们脑海里一派高涨的远景没有变为现实，原因不复杂。消费商圈必须具备两个最根本的条件，即消费者能否很方便地、成本（包括时间和金钱等方面）很低地到达此处；消费者需要买的东西在近处没有替代品。事实上，金源Mall很难做到这两点。
Mall意为大型购物中心，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，对市民汽车拥有量、休闲时间、城市交通状况等都有较高要求。虽然北京的私家车拥有量高于其他城市，但却远低于国外Mall业态所需要的基本比例。没有汽车就意味着消费者要肩扛手提，这绝不是一件舒服的事儿。即使用车解决了，北京的交通拥堵却更为棘手。更为重要的是，大多数国人的时间很金贵，人们逛商场更多的还是去购物，而不是去休闲娱乐。这也大大降低了Mall的吸引力。
金源Mall的商圈并非个例，在中国这场造Mall运动中，一个比一个大的Mall论证让人们看到了一个又一个自以为是的商圈论证，而这些论证往往成为决策的重要依据。事实上，在市场经济条件下，商圈纯粹是一种市场化的结果，而不是某个人能“画”出来的，并不是你能看到的地方就是你的商圈，你能想到的市民，都会把钱花到你这里。在这股Mall建设热潮中，理性的商家是不会“跟风”的，尊重市场是赢得市场的最有力武器；一个理性的市场也不会“跟风”，它会按照客观规律前行。作为引导和监管企业和市场的政府部门和政策，更应该理性，绝不能“跟风”甚至推波助澜。