先投资后转让又如何 ———房产销售筹划
民强公司拟出售去年在市区新开发的一幢大楼。这幢大楼开发成本及费用总计１０００万元，经评估，市场价格为１８００万元。最近，碧湖公司有意购置这幢大楼开办酒店。那么，民强公司以何种形式出售此幢大楼可以得到最大的收益？碧湖公司用哪种方式购买这幢大楼将得到最优惠的价格？下面，我们分两种交易形式进行比较。
方案一：民强公司以市场价格１８００万元销售这幢大楼，碧湖公司以１８００万元买入。
民强公司的收益为：
销售收入总额１８００万元；
房地产开发成本及费用１０００万元；
销售不动产应纳的税金及附加为：
按“销售不动产”税目依５％的税率计算缴纳营业税１８００×５％＝９０（万元）
应纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加是以应纳营业税税额为计税依据。应纳城市维护建设税９０×７％＝６．３（万元），应纳教育费附加９０×３％＝２．７（万元），应纳地方教育费附加９０×１％＝０．９（万元），共计９．９万元；
出售不动产，其合同应按“产权转移书据”税目依０．０５％的税率缴纳印花税１８００×０．０５％＝０．９（万元）；
转让不动产应缴纳土地增值税：
土地增值额＝１８００－１０００－９０－９．９－０．９＝６９９．２（万元）
土地增值额占扣除项目比率＝６９９．２÷（１０００＋９０＋９．９＋０．９）＝６３．５２％
应纳土地增值税＝６９９．２×４０％－（１０００＋９０＋９．９＋０．９）×５％＝２２４．６４（万元）。
民强公司的实际收益为１８００－１０００－９０－９．９－０．９－２２４．６４＝４７４．５６（万元），其中税收费用为３２５．４４万元。
碧湖公司实际支出则为１８００万元。
方案二：民强公司以这幢大楼作价１８００万元投资参与碧湖酒店经营，半年后，把酒店股权以１６５０万元的价格转让给碧湖公司。
采取这种交易方式，民强公司的应纳税款为多少呢？
财税字（２００２）１９１号文件规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。因此，民强公司不用缴纳销售不动产的营业税及附加；
转让股权应按“产权转移书据”税目依０．０５％的税率缴纳印花税，应纳税额为１６５０×０．０５％＝０．８２５（万元）；
财政部、国家税务总局财税字（１９９５）４８号文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。
因此，民强公司的实际收益为１６５０－１０００－０．８２５＝６４９．１７５（万元），比方案一多得１７４．６１５万元（６４９．１７５－４７４．５６）。
而碧湖公司买入此幢大楼的实际支出为１６５０万元，比方案一少支出１５０万元（１８００－１６５０）。
对比以上两种交易形式，显而易见,第二种交易形式对买卖双方都有利。