独资企业主不妨以个人名义购房
近期，财政部、国家税务总局下发了《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[２００３]１５８号），加强个人投资者个人所得税的征管。个人投资者过去在购房中常用的节税手法受到了限制。那么，购房过程还有没有筹划空间呢？
陈俊创办的个人独资企业兴德商行经过几年的经营，到２００３年已有不少积累。为进一步发展业务，陈俊决定购置房产，以解决职工生活居住问题，该房产购入价为２００万元。
该房产可以以商行的名义购入，也可以以陈俊个人的名义购入。以不同的名义、方式购入，不仅所有权不同，税负也会不同。用哪种方式好呢？
第一种方案：以兴德商行的名义购入，兴德商行每月向职工收取２．５万元租金（租金不低于当地同类房屋租金）。
第二种方案：陈俊向兴德商行贷款（利率不低于同期银行贷款利率，为５．７６％），以自己的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金。
该房屋预计使用３０年（报废后不考虑残值）。全部出租时，当地同类住房每月租金２．５万元。
因兴德商行属于个人独资企业，依法纳税后，陈俊与商行之间的收支不影响任何一方的利益，即缴纳各种税款后，兴德商行拥有的财产，也就是陈俊本人拥有的财产。所以，只要比较两种方式各年的应纳税支出，就可得知哪种购房方式划算。
以第一种方案购入，兴德商行除支付购房款外，每年均应缴纳房产税、营业税、个人所得税。其收入项为出租给职工的租金收入。根据《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发[１９９４]８９号）的规定，纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费。所以，计算租金收入应纳个人所得时，可扣除有关的营业税、房产税。兴德商行每年应纳营业税为２．５×５％×１２＝１．５（万元），应纳房产税为２．５×１２％×１２＝３．６（万元），商行每年出租房屋应纳个人所得税为：用２．５万元减去每月缴纳的营业税、房产税，再扣除２０％的费用，求出每月应纳税所得额为１．６６万元，乘以税率２０％，则每月应纳个人所得税０．３３２万元，全年应纳３．９８４万元。每年各种税金合计为１．５＋３．６＋３．９８４＝９．０８４（万元）。
以第二种方案购入，财税[２００３]１５８号文件规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。因兴德商行属于个人独资企业，其借款不必纳税。陈俊除支付购房款外，每年就租金收入缴纳房产税、营业税、个人所得税，商行应就借款利息取得的收入缴纳个人所得税。根据财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[２０００]１２５号）规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按４％征收，营业税减按３％征收，个人所得税减按１０％征收。
商行每年从陈俊处获得利息１１．５２万元（２００×５．７６％），乘以２０％税率，应纳个人所得税２．３０４万元。
陈俊每年租金收入为３０万元，乘以税率３％，每年应纳的营业税为０．９万元、房产税为１．２万元。在个人所得税方面，租金收入减去营业税、房产税后，为２７．９万元，再减去支付的利息１１．５２万元，结果为１６．３８万元，则应纳税所得额为１３．１０４万元，乘以１０％税率，应纳个人所得税为１．３１万元。
每年各种税金合计为２．３０４＋０．９＋１．２＋１．３１＝５．７１４（万元）。
可见，第二种方案对投资者更有利。此外，合伙企业投资者也可比照上述原理进行筹划。