租赁变仓储税负可降低
某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他说，在计划经济时期，商品较为短缺。他们公司作为商业批发零售兼营企业，为了“发展经济，保障供给”，千方百计圈地建库，尽可能多地储存商品。现在商品极大丰富了，企业界逐步向零库存发展，他们的库房大量闲置。近年来，部分闲置的库房用于出租，但是，租赁过程的税负高达１７．５％，企业负担过重，有什么办法能够节省点税款？
李经理反映的问题具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期，社会资源不断地进行优化配置，部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期，利用好这部分闲置资源，使企业能够保持较低的运行成本，又能依法纳税，是值得研究的课题。
要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供了可能。
《营业税暂行条例》第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为５％；《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值１．２％计算缴纳，即：应纳税额＝房产原值×（１－３０％）×１．２％（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的１２％计算缴纳，即：应纳税额＝租金收入金额×１２％。由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。
以李经理的公司为例，用于出租的库房有三栋，其房产原值为１６００万元，年租金收入为３００万元。租金收入应纳税额合计为５２．５万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝３００×１２％＝３６（万元）。应纳城建税、教育费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。
现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供２４小时服务。假设提供仓储服务的收入约为３００万元，收入不变，其应纳税额为２９．９４万元。其中：应纳营业税＝３００×５％＝１５（万元）；应纳房产税＝１６００×（１－３０％）×１．２％＝１３．４４（万元）；应纳城建税、教育费附加＝１５×（７％＋３％）＝１．５（万元）。合计应纳税额为２９．９４万元。
两项比较，可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税２２．５６万元，即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往，则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。
除此之外，这样做的好处还有许多。一是符合仓库管理规范，有利于仓库的安全。我们国家对仓库重地安全十分重视，不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资，有条件的还要配备消防车。进出仓库人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂，不易管理，安全工作容易产生隐患。有专业人员在场，可以防患于未然。二是有利于职工就业，产生社会效益。
另外，需要注意的是，收入性质的转化必须具有真实性、合法性，同时能够满足客户的利益要求。