转让土地 环节越少越好？
在一般情况下，增加纳税环节会增加纳税负担，而减少纳税环节往往能够起到减轻税收负担的作用。减少不必要的纳税环节是进行税收筹划的基本方法之一。但是，纳税环节的增减对税收负担的作用并不是固定不变的，有时候适当增加纳税环节也能够减轻税负。下面，我们来看一个例子。
１９９８年３月，枋林公司以８０万元的价格购进一块土地。因城市开发，这一块土地逐渐升值。２００３年５月，枋林公司以３００万元的价格将土地出售给ａ公司，其应缴各项税费计算如下（城建税适用税率为７％，教育费附加率为３％，不考虑其他费用）：
财税[２００３]１６号文件规定，从２００３年１月１日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。枋林公司应纳转让无形资产营业税＝（３００００００－８０００００）×５％＝１１００００（元）
应纳城建税、教育费附加＝１１００００×（７％＋３％）＝１１０００（元）
应纳土地增值税可按以下步骤计算：
扣除项目金额＝８０００００＋１１００００＋１１０００＝９２１０００（元）
增值率＝（３００００００－９２１０００）÷９２１０００×１００％＝２２６％＞２００％，分别适用３０％、４０％、５０％、６０％四档税率。按速算扣除法计算，应纳土地增值税＝（３００００００－９２１０００）×６０％－９２１０００×３５％＝９２５０５０（元）。
筹划方案
土地增值税适用超率累进税率，增值率越高，适用税率也越高。因此，增加运营环节，降低增值率和适用税率是减轻土地增值税税负的有效途径。枋林公司可以先将土地以２００万元的价格销售给全资子公司ｂ公司，再由ｂ公司以３００万元的价格将土地销售给ａ公司。
枋林公司应纳税费为：
应缴转让无形资产营业税＝（２００００００－８０００００）×５％＝６００００（元）；
应缴城建税、教育费附加＝６００００×（７％＋３％）＝６０００（元）；
应缴土地增值税：
扣除项目金额＝８０００００＋６００００＋６０００＝８６６０００（万元），
增值率＝（２００００００－８６６０００）÷８６６０００×１００％＝１３１％，
土地增值税＝（２００００００－８６６０００）×５０％－８６６０００×１５％＝４３７１００（元）。
ｂ公司应纳税费为：
应缴转让无形资产营业税＝（３００００００－２００００００）×５％＝５００００（元）；
应缴城建税、教育费附加＝５００００×（７％＋３％）＝５０００（元）；
应缴土地增值税：
扣除项目金额＝２００００００＋５００００＋５０００＝２０５５０００（元），
增值率＝（３００００００－２０５５０００）÷２０５５０００×１００％＝４６％；
土地增值税＝（３００００００－２０５５０００）×３０％＝２８３５００（元）。
从上述计算结果不难看出，财税［２００３］１６号文件出台后，增加纳税环节一般不会增加销售不动产和转让无形资产营业税负担（低于买价出售除外），如上例中筹划前后营业税负担同为１１万元。而筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，其税收负担因此比筹划前下降了９２５０５０－４３７１００－２８３５００＝２０４４５０（元）。
注意事项
在实施上述筹划方案时，企业需要注意三个问题：
一是关联企业之间销售土地或者不动产时，不能违反《税收征管法》及其《实施细则》有关关联交易的限制性规定。因此，纳税人必须超前筹划，在土地或者不动产市场价格持续上涨的过程中，先以适当的价格在关联企业间进行销售，然后再销售给其他购买人。例如上例中，枋林公司预测土地价格有可能上涨到３００万元左右，可以在土地价格上涨到２００万元左右时先销售给ｂ公司（由于土地和不动产的价格变化因素较多，可比性不强，笔者认为即使不能超前预测，只要关联交易保持合理的利润率，也具有一定的可操作性）；
二是只有在增值率超过５０％时，才存在纳税筹划的空间；
三是产权转移时必须缴纳一定的费用，纳税人应当综合测算，在降低税负的同进增加收益。