解码浙江温州“炒房”商机的发现
虽然室外阴冷潮湿，但就职于温州某房地产中介公司的周宇征(化名)近日的心情却格外灿烂：进入2005年，其几个月前在上海以8000元每平方米购买的一套公寓，竟飙升到每平方米1.35万元，升幅达69%。“我短短100天净赚50万元！”话语间，周宇征眉开眼笑。
其实，在温州，像周这样的财富故事，每天都在上演。在房地产买方市场上，温州及温州人是一个不能不剖析的典型。
巨额资金急寻出路——传统投资理念锁定“炒房”自从2004年下半年，在以摩根士丹利首席经济学家谢国忠和中国社科院尹中立博士为首的“房地产泡沫论”者的轮番围打下，温州人自发的“购房”行为，不经意间惹了众怒。
此间，两个并不孤立的事实——2004年全国房地产价格平均13.2%的史无前例的上涨幅度；自2001年起，温州人全国各地集体购房现象的日益普遍——被媒体以“炒房”的名义加以联系后，“温州炒房团”便如洪水猛兽，全国上下惟恐避之不及。
据温州有关部门统计分析，截至2004年底，在外经商的温州人有160万之众，其总资产超过1000亿元。其中，相当一部分将用于衣食住行中的购房支出。而海外温州人通过聪明才智与吃苦耐劳而积累的巨额财富也源源不断地涌入国内房地产市常据温州市人民银行2004年5月统计，全市各项存款总额1846.27亿元，其中，居民个人存款为900亿元左右，这其中，又包括了近100亿元的各种外币存款。
“在市场经济下，温州人动用了20多年的商业积累，置地购房。”作为土生土长的温州人，温州海螺置业公司董事长柯尔克对温州人的理财习惯了如指掌，“股票太虚幻，国债又多受政策影响，其实，温州人和所有普通中国老百姓一样，就认买房置地。”
柯对温州人理财习惯的概括，与记者在方正证券温州营业部了解的情况不谋而合：2004年，温州累计股票开户数仅为东部城市平均水平的1／4，与温州强大的经济实力相比，极不协调。
此外，在人们探讨“温州炒房团”是非时，一个值得注意的背景是，温州近年来gdp增长滞缓，在浙江省的排名步步后退，产业升级缓慢。凭借20多年手工业及商业积累，温州巨额民间资本(约2700亿元)面临投资渠道日益狭窄的棘手问题。于是，这笔资金的一部分，自然转向了房地产业。
“炒房”商机的发现——地价与房价的隐性关联事实上，商人无利不起早。个体温州人的经验证明：投资房地产业，大有赚头。
据周介绍，其真正开始介入房地产投资始于1994年。当时，其1988年购买的温州水心住宅区的每平方米仅500元的住房，飙升到每平方米3000元，他马上出手，净赚了25万元。
其时，水心住宅区作为温州的第一批商品房推向市场，正值人民路大规模改造，开明的地方政府坚决试行有偿出让国有土地使用权，以筹集改造资金。周的一个朋友有幸参与了这一过程，并在一次闲聊中，与周谈起其对“人多地少”的温州的土地价格将飞涨的坚定信心。
“我当时很敏感，认为随着土地供应量的减少，城市改造的成本将成倍递增，房价没有不涨的理由。”周宇征目光炯炯，“所以，水心开售时，我倾全力买了近百平方米。”
事实的发展完全符合了周的判断。在1990年推出的上陡门小区和1993年开发的下吕浦小区一二期工程中，房价上涨到800～1000元每平方米，相应拉动了水心小区的房价达3000元每平方米。
初尝甜头后，周宇征“一发不可收拾”。其利用温州人做生意“抱团”的特性，先后鼓动周氏家庭及各类亲戚朋友几十人，在温州、杭州、上海等地购房。“老一代温州人就不守乡恋土，我们的下一代更不会死守温州，他们要走向世界，上海就成了我们购房的首眩” 2001年，随着温州人购房渐成气候，各地房地产开发商纷纷来温州推介楼盘，从而带动了温州房地产中介市场的发展。周宇征也在这时加入了某中介公司，而当上海国际华城项目委托该公司推介时，周近水楼台，不失时机地以7700元每平方米的价格“吃”进一套住宅，如今，这套住房的每平方米单价上涨至16000元。
谈及“百发百中”的原因，周认为应归功于温州人的投资理念。他认为，寻温州人“炒房”之源，要从温州人对土地的感情说起。温州700多万人口挤在浙江东南一隅，境内山地丘陵遍布，人均耕地不足0.3亩，仅为全国平均水平的1／3，是中国土地最稀缺的城市之一。2004年，温州可供工业用地不足需求量的20%。
事实上，在市场经济先行的浙江，作为稀缺资源，土地的市场化程度明显高于其他省份。而直接影响房地产价格的“建设用地招、拍、挂制度”，也早于上世纪90年代开始实施。难怪去年，旨在结束“建设用地协议转让”的所谓“8·31大限”，对于以温州、杭州等浙江城市来说，影响程度极其有限。
“就在土地市场化的过程中，我们从地价上涨幅度低于相对应的房价上涨幅度的简单事实中，发现了后来被称为‘炒房’的商机。”回顾自己近十年的“炒房”生涯时，周宇征做出总结式的概括。
选房标准明确——温州人“用心良苦”
那么，温州人是如何动用巨额资金进入全国各地的房地产市场的呢？什么样的楼盘会成为他们的首选？这种选择又存在何种规律呢？
在周看来，广义的“炒房”应分为“炒房”和“炒铺”之分。温州人发家于商业，因此，对“炒铺”情有独钟。
“以我的观察，所谓理想的商铺，面积约在30平方米左右，总价在150至200万元之间，门面宽度以3米左右为宜。当然，最重要的是地段，如果商铺所处的商业街位于大的住宅小区附近，那么，升值潜力巨大。”
事实上，最近，大批温州人在咸阳、西安等西部城市投资商铺时，大多遵循了上述选择标准。
“当然，如果是大卖场或商场中的商铺，我们首先要评估卖场或商场本身的赢利能力，在此基础上，相应降低上述标准，选择投资对象。”周补充道。
对于住宅，周认为，除地段、环境、价格等因素外，温州人更看重期房。他们普遍认为，期房入住后，即可升值；而经过短期升值，而又入住不久的楼盘，出手获利最容易。周宇征本人就曾几次将刚刚入注且仅小幅升值的楼盘悉数抛售。“既然是投资，就要有好的心态。入住后短期内，虽升值有限，但买方心态稳定，有利出手，如不把握此时机，买方则多表现为持币待购，购买力大为降低”，周说。
虽然从购房选择标准看，温州人足够理性，但如果没有对银行按揭及当地房屋租赁市场的准确把握，“炒房”也难百发百中。
一般来说，无论商铺还是住宅，温州人都将5至8年作为一个投资周期，如果扣除首付后，5至8年内的租金收入不能回收全部购房成本，则这样的楼盘温州人少有问津。
由此可见，温州人“炒房”，从介入、运营到出售，皆充满了理性的选择过程。而在这种理性的背后，是市场经济应有的公平。
记者手记温州人炒房实战
采访中，对于记者最为关心的所谓“炒房实战”的介绍，周显得相当谨慎。那么，资金进入楼盘后，选择怎样的操作战术，如：是否大资金联合？是否先将整个楼盘买下，待市场中存量下降而造成房价稳中有升后抛售？怎样寻找后来买家接盘？对于这些敏感问题，周均不置可否。
据间接了解“炒房”内幕的人士介绍，上述手法在温州人“炒房”中均有运用，但并非人们想像的那么神秘。所谓“大资金联合”，多是在一个炒房初试成功者的带动下，联合周边亲朋，共同“下注”。因为在温州，亲友之间有着不同寻常的“增值信用”，这成为温州人往往不经意间做成大事的重要前提。其余手法的操作，关键还是对市场的把握，温州人认定房地产市场将长期向好，因此，他们很少担心“后来接盘者无以为继”的问题。
“当然，投资房地产与其他投资一样，最忌贪心。随着市场日益成熟，我们经常是在一个楼盘上涨超过30%时，就悉数出手。否则，一旦市场变化，将不堪设想。”周对记者说。或许正因此，“贪图小利”的周总能顺利找到接盘者，成功兑现“炒房”利润。
来源：中国经营报