投资商铺 如何破解市场背后8大风险
随着商铺投资热席卷全国的众多城市,在高回报率的背后，“风险”这个比较抽象的词在一系列的纠纷中逐渐具体化起来，让人不由得注意到，在火热的商铺投资市场背后也存在着巨大的风险。日前，来自天津市三大房地产咨询机构的资深人士——中原地产商务部总监容淑贤、21世纪不动产总经理崔晶雪和戴德梁行房地产顾问公司总经理赵勇，就目前商铺投资中存在的八大风险，一一提出了化解的方法。
逐渐显现的产权商铺风险人们认为“投入门槛低，且每月还可坐收稳定的租金，以租养铺，这样的投资会带来长达数十年的高收益”，甚至表示“就算发生最坏的情况，也还有房产证在手上，最多是损失了租金收入，商铺的增值能通过转让拿回投入的钱”。
事情真能这么乐观地发展下去吗？人们投资商铺无非是希望商铺能够增值，但是，商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性，商铺是商业租户用于经营的空间，它的价值不仅体现在土地价值上，还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件，这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如，一个商场，建成后的头几年，往往处于市场培育期，平均租金水平相对较低，但是，经过长时间的市场培育，通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段，商场的知名度、客流量等都获得提升，租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的，而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升，即商铺价值的提升是另一个方面营运增值。中小投资者仅了解上述的风险带来的危害是不够的，还需要对项目的更多宏观、微观的细节进行详细分析，并作好前期的预防工作来避免风险。
八大风险与破解对策
1开发商的信用和管理风险
目前产权商铺取得投资者信任的，比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕：开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。此外，商场整体营销没有加上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。此外，一些开发商故意夸大投资回报率，使购房者投资回报根本无法实现。另外，商业与地产危险的“两张皮”现象，还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接，这样都为未来的经营埋下后患，生出扯不清的三角债。
对策：经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此，人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
2商铺招商定位模糊和过度炒作的风险
产权人或开发商的策划和招商能力有限，没有经过详尽的市场调查盲目兴建，定位模糊，宣传没有达到预期的效果，招商困难。而开发商经营业种业态因招商困难胡乱安插，造成商场业种业态混乱。例如，女装内衣的商铺与男装西服的商铺比邻，浓烟滚滚的餐饮摊位与排斥异味的茶叶作坊相对。此外，一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。商铺的炒作一般有两种形式。一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。更有甚者，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。
对策：因此，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。
逐渐显现的产权商铺风险人们认为“投入门槛低，且每月还可坐收稳定的租金，以租养铺，这样的投资会带来长达数十年的高收益”，甚至表示“就算发生最坏的情况，也还有房产证在手上，最多是损失了租金收入，商铺的增值能通过转让拿回投入的钱”。
事情真能这么乐观地发展下去吗？人们投资商铺无非是希望商铺能够增值，但是，商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性，商铺是商业租户用于经营的空间，它的价值不仅体现在土地价值上，还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件，这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如，一个商场，建成后的头几年，往往处于市场培育期，平均租金水平相对较低，但是，经过长时间的市场培育，通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段，商场的知名度、客流量等都获得提升，租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的，而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升，即商铺价值的提升是另一个方面营运增值。中小投资者仅了解上述的风险带来的危害是不够的，还需要对项目的更多宏观、微观的细节进行详细分析，并作好前期的预防工作来避免风险。
八大风险与破解对策
1开发商的信用和管理风险
目前产权商铺取得投资者信任的，比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕：开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。此外，商场整体营销没有加上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。此外，一些开发商故意夸大投资回报率，使购房者投资回报根本无法实现。另外，商业与地产危险的“两张皮”现象，还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接，这样都为未来的经营埋下后患，生出扯不清的三角债。
对策：经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此，人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
2商铺招商定位模糊和过度炒作的风险
产权人或开发商的策划和招商能力有限，没有经过详尽的市场调查盲目兴建，定位模糊，宣传没有达到预期的效果，招商困难。而开发商经营业种业态因招商困难胡乱安插，造成商场业种业态混乱。例如，女装内衣的商铺与男装西服的商铺比邻，浓烟滚滚的餐饮摊位与排斥异味的茶叶作坊相对。此外，一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。商铺的炒作一般有两种形式。一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。更有甚者，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。
对策：因此，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。
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