投资海外房产应盯紧什么？
长久以来，房子在人们生活中起到的作用只是满足居住要求。无论是高门大院或者偏居一隅，房子最重要的功能依然是遮风避雨。
不过从近代开始，房子却又添加了一个新的功能，那就是投资。
在美国这点显得特别明显，在美国短短的200多年的历史中，虽然大大小小产业革命多如牛毛，但是房地产投资所创造的财富远高于其他任何类型的投资。
房子成为重要的资产升值工具之后，人们在购置房产时考虑的因素开始变多，不仅仅是要适合居住，而且保值增值的能力也很重要——有的时候，购房者对于后者的考虑更甚于前者。
影响房屋价格的因素很多，从宏观经济、政府规划直到邻居的社会层次，实在无法一一列举。本文只介绍在海外购置房产需要关注的经济数据以及一些特别需要注意的问题。
大多数人在非常住国购置房产，投资是最重要的目标。与任何一种投资相同，房地产投资关注的也是成本与回报。长期利率是主要参考指标
对于成本，购买价格自然是最重要的。但是由于国外购房的按揭贷款常常采用浮动利率，所以利率水平对于持有房屋成本的影响也是巨大的。这里的利率指的并不仅仅是各国的基准利率。
以美国为例，长期国债收益率（10年期以及30年期）才是房地产市场的指标利率。这是因为在美国的商业银行的房贷资产一般都是要通过资产证券化出售，对于这些资产的定价，长期国债收益率有着巨大的影响。目前在美国市场的情况是，美联储从2004年开始大幅调高基准利率，抬高了短期利率，但是长期利率却变化不大。所以起码到目前为止，美联储本轮加息对于房地产市场的影响还不是很明显。
不过长期利率长期维持在低位并不一定都是好事，因为与短期利率水平反映通胀压力不同，长期利率反映的更多的是长期经济的预期。一种理论认为，长期利率过低意味着经济萧条，于房价实在是不利。不过以美国的情况来看，长期利率维持在低位的原因是海外资金的流入以及退休基金仓位调整。从这点来看，低长期利率对于目前美国的房地产市场可能是利好。影响回报的宏观与细节
除了成本，另外一个影响房价的因素就是回报。除了租金收入，影响回报的就是房屋的增值能力，即卖价。这时对于供给和需求的判断就显得至关重要。美国的第一个真正的房地产繁荣期出现在二战之后。1945年至1946年间，大批士兵返乡成家，导致人口数量大幅增加。同时经济也取得了迅猛发展，人们开始购置属于自己的房产。不过还好，当时得益于楼房的大规模批量生产才不至于导致价格暴涨。
经济增长会带动物业需求增加，如果供给不能很快跟上，那么价格将会迅速走高，同时经济增长导致的通胀预期也会导致居民倾向于将金融资产向实体资产转移。所以对于处于经济复苏并且人口密集的国家，房价的前景较好，目前的日本似乎已经看到了端倪。而相对而言，幅员辽阔而人口增长不济的国家（排除了移民的因素），房价的前景一般不振。
另外一个影响需求的因素还是自有房产的拥有率。2003年，美国68.8％的人口拥有属于自己的房产，而英国现在的数据更高。这也是解释过去几年为什么这两个国家房产市场如此兴旺的原因之一。
除了这些宏观的因素，一些细节性的数据对于房地产市场也有着重要的影响。在英国，过去几年单亲家庭的大幅增加也导致了房地产需求异常强劲。而在美国，执政党的更迭也是影响房价的重要原因。因为在民主党执政时期，政府更注重社会的进步，经济发展反而做得相对较少。
更加细节的因素还包括所购买房产的社区。长期以来形成的一种社区氛围，对于外来房产投资者显得非常关键，因为一个平民聚居区即使位置上佳其增长潜力也相当有限。还有就是要注意政府的税收政策，不仅仅包括交易税。比如在英国被称为counciltax的政府税收每年也是一笔可观的支出。
最后，再提醒读者一点：在七大工业国中，近期只有日本以及德国还没有房价大幅上涨。
来源：第一财经日报