有产者置业成败指南
有产者置业是一个更为艰深的探讨话题。
因为已有置业经验，所以患得患失；因为时市微妙起伏，所以顾虑重重……希望以最低的价格购买到最好的房产，这可能吗？
“每经地产·丽人行”力图通过对典型案例的深度调查，展现针对有产者置业的经验分享、板块分析及最新项目介绍。
高位卖家：期待年中低价入市
出于职业习惯，做销售的李先生将市场分析手法“移植”到自己的物业投资上，于是“画”出了一条高位卖房租房、等待低位入市的投资轨迹。
2004年11月，李先生卖出了他在徐汇区90多平方米的房子。那时正是上海房价急速飙升的开端，然而那一轮飙涨自始至终不过半年时间，其间人人为楼而狂。李先生则是极少数大热之际抽身而出的胜利者，这个大获全胜的决定是怎样作出的呢？
李先生的分析相当理性：“在出手之前，我关注楼市已有一段时间了。横向来看，按上海的发展程度，离国际大都市的定位还有一定距离。我大概估算了一下，上海比较正常的房价应该在市价的50％-60％，70％封顶。根据市场规律，价值可能会被高估也可能会被低估，但价格不可能背离价值太远、太久。在我出手前，上海房价涨得实在摸不着边儿。虽然我们很难预知一个时期楼市的‘顶’在哪里、‘底’在哪里，但大时机的把握比冒险多收入每平方米一两百元更有意义。”
尽管李先生不愿过多谈论这次成功为自己带来的财富增值，但他也坦承：“在我出手前后，市场价格已经比买入时涨了60％还多。”
第一阶段圆满出货后，李先生还是在徐家汇附近开始了租房而居的生活。
“房子更新（用作婚房的房东因工作原因去了外地），面积也大，住起来更舒适，用卖房所得款项的利息来支付房租也是绰绰有余。”李先生这样评价他的租房决策。
对于再次置业，一直在留意机会的李先生心里也有几个指标。首先是交通要便利，即使以后不想自住了，交通对于出租或转手都相当重要；其次是社区和物业管理水平，李先生认为这些服务性因素，在都市人群越来越讲求生活质量的今天会发挥保值升值的重要作用。
但李先生认为，目前还不是再次入市的最佳时机，在他眼里，房价还没有完全回归。
前不久李先生去看了浦东的新项目“万科新里程”。尽管他对万科产品评价颇高，但价格仍旧成为一大阻碍因素：“开发商的定价如果没有预留较大升值空间，再好的物业也不适合投资。”李先生认为，经过去年的特殊状况，今年将会有不少楼盘上市，他想看看开发商会“怎么整”。所以，即使有动作，最早也要到今年年中左右。
“必须切记，心急吃不得热豆腐。”李先生提醒，买房卖房心态都要放平和，看准了再行动。此外，选择中介时也要谨慎，尽量与比较知名的中介建立稳定联系，避免被赚取差价。
投资理财(相关:证券 财经)网ceo洪曦点评：上海房价的暴涨期已经过去，如果在2005年初之前抛出的话，可能还会有所收益；在这之后如果把房产作为投资品，在2006年获利的机会不多，应持谨慎态度。许茜每日经济新闻
十年房东：月租月供细掂量
上海人的房东形象似乎由来已久，这已成为上海人精明理财的佐证。张小姐来自典型的上海老房东家庭。
1995年，在绝大多数上海人还安住在国家所有的公房时，张家就置办了第一套商品房。这一年，从天山二村搬往新居的张家，将闲置的老房子第一次出租，开始了一段持续至今的房东史。天山二村的两房，多年来，月租金从2000元涨到2300元，成为家庭一笔稳定回流资金。
眼下，张家的资产清算大致如下：两套两房，每套月租金在3500元左右；一套三房，月租金在4500元左右。2004年用按揭贷款的方式一起买了下来，每平方米在5000元左右，现在房价涨到了每平米7000元到8000元，靠月租金来供每月的还贷额，估计8年内就能收回成本。
“当然投资都是收益和风险并存的，买房之前，我们家也做了很多功课。”张小姐对《每日经济新闻》谈起了自己的投资经。买房之前，家人到楼盘周围和中介公司踩点，现场考察了交通情况、环境配套和房价、租金走势，评估了社区整体是不是基本成熟，以便房客来源能有保障。
张小姐称，一些细节也是要关注的：比如一般楼房的一二层最容易出租，新盘周边如有比较成熟的高档商品房社区则容易吸引境外租客。
最后,张家选择了长宁区虹华苑的社区，附近的华光花园开发比较早，港台及海外人士比较多，虽然整体档次比古北地块稍逊一筹，但出租两年，张小姐家的房客基本是中国香港、中国台湾和韩国来沪工作的人员，租客阵容稳定。
张小姐强调，家庭投资者的资金有限，两年之内租不出去的话，要考虑能否承受按揭还贷。投资风险长期来看，还要看8年-10年内能否收回成本。如果投资周期太长，资金收不回来，投资房产的收益率就太低了。
洪曦点评：张小姐稳健成功的理财案例在2006年内很难重现。上海房价的暴涨期已经过去，如果在2005年之后把房子卖掉等待房子大跌时购进，希望很小。王芳艳每日经济新闻
“5+2”置业者：松江买经济型别墅
马先生的“5＋2”生活模式，对于大多数人来说，还是一个陌生不可及的概念：在市区结束五天的繁忙工作后，利用两天的双休日居住山野间，接近自然———这种生活模式，眼下正成为越来越多有产者改善生活的选择。
马先生90年代初来上海从事it行业，目前已位居公司高层。
1996年，马先生通过银行贷款在徐家汇购买了自己的第一套住宅，是一套两室户的公寓房，2000年还清了银行贷款。
2005年，无债一身轻的马先生萌生了二次置业的构想，但和大多数再置业者不同的是，他的目光投向了松江别墅区。
佘山垂钓、高尔夫都是马先生的业余兴趣。但是，佘山核心区域内的别墅动辄千万元，属富豪级产品。于是，马先生将视线转向十多公里外的松江新城板块。
实地考察后马先生发现，在松江买套经济型别墅的价格，仅相当于市中心的普通公寓房价格：100万元在市中心还不能买到100平方米的新房，而同样的价格，在松江可以买一套170平方米的别墅，享受有天有地的别墅生活。
一番权衡，马先生用100万在松江原野花园买了一套170平方米的叠加别墅。马先生很满意自己的决策，平时上班住市区公寓免去劳苦奔波；周末及节假日去郊外居住，享受休闲放松的生活。
洪曦点评：2006年尽管不适宜房产投资，但如果把房子作为消费品的话，就另当别论了。从个人的支付能力出发，以小房换新房改善居住条件完全可行。李丽每日经济新闻
跨国公司高管：淡季之时果断出手
瑞明，某跨国物业咨询公司中国高管，目前在沪拥有房产若干，具体套数不详。
1997年，瑞明自香港北上上海。其时上海房地产市场尚处于“冬眠”状态，单价4000元/平方米以上的都可称为豪宅。
从1999年开始，瑞明进入上海购房置业队列，陆续操作一些稳健的买进卖出。令他自己印象深刻的经典一役发生在2003年。
2003年，sars肆虐的春天，上海楼市始逢启动三年之后的一个短暂低谷，售楼处门庭冷落，原已无议价空间的新盘也有部分项目出现了小幅促销。
一天午饭后，他在离办公室不远处发现了静安晶华园———正推出售价不到8000元/平方米的房源，发现销售惨淡。但他信奉市场越消极越是进货良机，便买入晶华园两房一套。
三个月后，sars阴影渐退，积蓄已久的购买力突然爆发。半年之内，静安晶华园报价冲破万元。每当瑞明路过中介门店看见挂牌价格变化时，都颇为自得。
但到了2004年5月，宏观调控的气息隐隐显现。作为业内人士，瑞明感到了一丝不安：“一切都和当年香港的情况极其类似———彻夜排队也买不到房，一夜之间转手就能挣10万元。”
2004年6月，瑞明作出了抛售静安晶华园的决定。1.2万元/平方米的挂牌价一出，瑞明账户上悄然赚进近50万元。
接下来，房价愈加飙涨，至2005年春，宏观调控新政频频，上海楼市一夜降温。
2005年夏季，正是传统淡季，又逢调控之时，瑞明觉得捡便宜的机会又来了。此时，政策威力在上海楼市已充分显现，炒家基本离场。在中内环线之间的一些热炒楼盘中，1.2万元/平方米的交易已有出现，内环线以内1.5万元/平方米也可成交，比高峰时足足跌了30%。
“按经验分析，30%是银行可以承受的上限。”瑞明终于出手了。
他在中内环线之间发现了一套四室户，业主开出跳水价1.2万元/平方米，看房时已是深夜十点，但他仍毫不犹豫出手，终以1.1万元/平方米果断成交。
昨日，瑞明向《每日经济新闻》表示：今年如有好机会，绝对仍会买房。他的座右铭是：“我看好上海楼市，愿以钞票投之。”
洪曦点评：在2005年初之前，将住房抛出的确会有所收益。但如果此后卖房，再等大跌时购进，则需三思。因为如果房价的跌幅不在10%以上，扣除5%的税收，就无获利空间可言。王舒每日经济新闻
来源：每日经济新闻