一百万投资房产三种回报
如果你手里有100万元的资产，你会考虑投资什么呢？是创业开拓投资，是存在银行安稳的过着舒适简单的生活，还是投资各种理财产品呢？这是很多百万资产人士的苦恼。在本刊与新浪财经频道推出“百万危机”调查后，广州市民郭权华(化名)看到此调查后，打电话到本刊的热线，讲述了他在去年用百万资产投资房产的故事，让我们来看看他的经验之谈。
2005年年初，郭权华经过10年的打拼，和妻子的积蓄有了120多万元的存款，想拿出100万元进行投资。郭权华比较热心房产投资市场，随着房地产市场的完善，郭权华认为房产投资是家财保值增值的新时尚。虽然遏制房价的呼声一直很大，传言可能打击炒房者，但在目前城市化的进程中，郭权华还是很看好房产。
郭权华是一个私企小老板，多年来的商业经理锻炼了他的谨慎性和计划性。拿出辛苦赚来的100万元去投资，即使是小老板的郭权华还是心有顾虑的。郭权华决定像制定开发项目一样，先制定各种预备方案，然后再逐个比较,最后定夺。
方案一：保守型投资郭权华自己做着一门建材的小生意，每天都在竞争的狭缝中生存，为此，郭权华的妻子总感觉家庭没有安全感，特别是随着年纪的增加，家庭责任的重担加大，郭权华也想和家人稳稳当当地过安稳的日子，不能像以前那样冒进。于是，郭权华听取妻子的建议打算用83万元以一次性付款的方式购买了芳草园一套面积110平方米的三室一厅。郭权华估算花17万元进行装修并备齐家电，租出的对象为在此地段工作的高级白领人士，出租的前景一定不错。
预算投资房产成本一定会投资要考虑购房相关的费用支出。购房需交纳的税费是契税、印花税、交易手续费、权属登记费等等。契税金额是房价的1.5%，契税为830000×1.5%＝12450元；印花税金额为房价的0.05%，印花税为830000×0.05%＝415元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×110＝330元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么83万元的佣金费用为830000×3%＝24900；那么购入的费用总计为12450＋415＋330＋300＋24900＝38395。
郭权华经过打听此地段的出租“钱景”，预计这套房子的月租金为5500元，以每年1个月的空置期计算，那么年回报率为5500×11÷(830000＋170000＋38395) ＝5.83%。
方案二：进取型投资郭权华虽然赞同妻子的观点，在投资房产的初步阶段还是保守些更为妥善，但他骨子里商人的冒进情节还是促使他打算作个进取型的投资策略。郭权华认为投资住宅要有长远眼光，在选择商品房时，以选择新区的住宅为目标，这类住宅的升值钱景巨大。
如果购买升值潜力较大的珠江新城面积为110平方米，售价为80万元的房屋两套，郭权华打算用用80万元分别按揭5成首付这两套房屋，剩下的20万元作为两套房屋的装修以及制备家具费用，随着珠江新城的商务市场开始酝酿起步，房地产市场的复苏，珠江新城房源开始放量增长，租价定会出现上涨，而区域内越来越多写字楼启用，也带动了住宅租售。郭权华估算一套房屋的月租为5500元。
一套房屋贷款40万元，年限为10年，月供款为4250多元，还款总额为51万多元。一套购房手续费用为：契税为800000×1.5%＝12000；印花税为800000×0.05%＝400元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×110＝330元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么30万元的佣金费用为800000×3%＝24000元。律师费为贷款的0.2%-0.3%，若以0.25%计算，那么律师费为400000×0.25%＝1000。保险费为贷款额的0.12%乘以贷款年数乘以折扣(备注：6-10年8折)，保险费为400000×0.12%×10×0.8＝3840。贷款合同公证费和交易委托公证费总计为500元。那么，两套房屋的手续相关费用为(12000＋400＋330＋300＋24000＋1000＋3840＋500)×2＝84940元。那么两套房屋的年回报率为：(5500-4250)×11×2÷(800000＋200000＋84940＋4250×2)＝27500÷1093440＝2.51%。郭权华没想到积极的投资方式年回报率反而降低了不少，为此他首先抛弃了这种方式。
方案三：管家型投资对于目前房产的出租市场来看，一些中小型户型更有钱景。郭权华调查分析发现，在天河北商务区工作的外地白领大多喜欢在附近租住素质较高的房屋，周边云集众多高档写字楼，吸引了许多高级人才，逐渐形成了广州市不断壮大的金字塔顶端的租房一族，租房一族一般为月收入7000元以上的年轻白领，追求自由、时尚的生活，一房和两房单位最受欢迎，他们可接受的月租金为2500元-4500元左右。
在这样的“诱惑”下，郭权华预算一下投资中小户型的投资。如果在天河北商务地段购买一套75多平房米两房一厅，总价大概为65万元，在购买面积为34平米一房一厅的小户型，总价大概为30万元，两套房屋的装修大概要20万元，那么郭权华计划的100万元投资还差额15万元。那么其中的一套房屋要按揭贷款。为了稳定起见，在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。为此，郭权华决定全额付清中户型房屋，重点提高中户型房屋的装修档次，以高端人群为出租对象，小户型按揭5成，贷款15万元，年限为10年，月供还款为1590多元，还款总额191000多元。郭权华依据市场的情况预计两房一厅的月租为4500元，一房一厅的月租为2500元。
两房一厅的购房相关费用包括：契税为650000×1.5%＝9750；印花税为650000×0.05%＝325元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×75＝225元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么65万元的佣金费用为650000×3%＝19500元。两房一厅的购房费用总计为9750＋325＋225＋300＋19500＋650000＝680100元。
一房一厅的购房手续费用为：契税为300000×1.5%＝4500；印花税为300000×0.05%＝150元；交易手续费一般是每平方米3元计算的话，那么交易费为3×34＝102元；权属登记费、测绘费、工本费、过户登记费和查档费大概总计估算为300元。委托中介的佣金以3%计算的话，那么30万元的佣金费用为300000×3%＝9000元。律师费为贷款的0.25%，那么律师费为150000×0.25%＝375。保险费为贷款额的0.12%乘以贷款年数乘以折扣(备注：6-10年8折)，保险费为150000×0.12%×10×0.8＝1440。贷款合同公证费和交易委托公证费总计为500元。那么，一房一厅的手续费用为4500＋150＋102＋300＋9000＋375＋1440＋500＝16367元。
以每年1个月的空置期计算，那么两套房子的年回报率为〔4500×11＋(2500-1590)×11〕÷(680100＋16367＋150000＋200000＋1590)＝59510÷1048057＝5.68%。
郭权华把保守型方案和管家型方案进行了初步比较，从表面上来看，保守型方案年回报率略高于管家型。但是郭权华认为管家型两处房产的升值空间很大，因为中小户型无论是出租还是转让都比大户型的房屋转手便利许多。尤其近几年以来，中小户型的市场需求旺盛，越来越多的楼盘拉起“小户型”的大旗，并取得不错的业绩。尤其是在楼市单价不断上升总楼价高的情况下，中小户型在二手市场的交易显得更加活跃，既然保守型和管家型回报率相差不多，为了从长远的发展角度来考虑，郭权华决定选择管家型的投资方式。经过一年时间考验，郭权华很满意当初的抉择，现在两套中小户型的房屋价值不断攀升，这一百元的房产投资通过三种回报率方式的计算，100万元的房产投资用在了实处。
来源：千龙新闻网