个人贷款“窍门”多多
怎样节省贷款偿还金利息？什么样的房地产能做抵押申请出个人助业贷款？
不一样的贷款方式怎样使贷款偿还金额相差万元以上？个人房贷如何才能享受到优惠利率，从而实现最少的利息支出？想开公司，做点小买卖，什么样的房地产能做抵押，找银行申请出300万元额度以下的个人助业贷款？
上周六，本报和建行北京分行共同举办的“财富课堂”上，上百名读者赶来听课，其中更不乏一家三四口同时出现，拿着计算器，希望专家给个人贷款算笔“明白账”。
建行两位个人信贷方面的专家，则通过两个小时的生动讲解和大量事例解析，让不少读者满意而归。
■四种房贷还款方式“因人而异”
据建设银行北京分行住房金融与个人信贷业务部王强介绍，目前建行已经推出了等额递增还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递减还款法四种还款方式，供贷款人选择。
“贷款本息法，就是人们以往最常用的办法，每个月的还款额一样多；等额本金法，则是每个月还的本金一样多，这样总还款额就是逐月由多到少；等额递减（递增）法，则是根据客户自己的意愿，先多还款后少还钱（或者先少还钱后多还款）。
至于贷款人应选择何种还款方式，则因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适合等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。
当然，针对部分收入变动较大的购房者，专家建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度节约部分贷款利息。
■中途办理变更能省上万利息
“自从建行推出四种还款法以后，已经有不少贷款人要求变更还款方式。”
王强表示，他就曾经给一位李先生办理了变更手续，让这位客户在相同年限的贷款期里，节省了上万元的利息。
王强介绍说，李先生是2001年10月份在建行办理的15年期40万商业贷款。如果一直按“等额法”来还款，李先生每月还款3171.52元，15年共还利息17.08724万元。
现在，李先生已经用“等额法”还了两年的贷款，剩余本金为36.242009万元，平均到剩余13年的每个月本金为2323.21元，再加上利息；李先生变更还款方式后的第一个月，将还款3845.37元，然后以每月10元左右的钱数递减，最后一个月需还款2332.29元，总利息为15.802624万元，比一直按照“等额法”能节省利息1.2万多元。
■第二套房按揭需注意政策
今年上半年，中国人民银行取消了对个人住房贷款的利率优惠政策，随后各家银行也纷纷推出了“第一套住房5年以上的房贷利率享受优惠利率5.508%，第二套住房5年以上房贷利率为6.12%”的政策。
王强也强调，一手房与二手房差异，造成了银行发放贷款时的不同风险；因此，各家银行对一手房与二手房的按揭政策是区别对待的。
在办理二手房和第二套住房按揭贷款时，银行的限制性政策比较多。
申请个人房贷必须同时具备六个条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（6）贷款行规定的其他条件。
■个人助业贷款解决“燃眉之急”
如果手头的资金都用在个人住房等固定资产上面，突然需要一笔资金用于个人临时资金周转，或用于个体经营、合伙经营等形式下的生产、经营、周转，该怎么办？
建行北京分行住房金融与个人信贷业务部的石永进，告诉读者一个“窍门”：可以用个人住房或者大额存单申请个人助业贷款解决“燃眉之急”。
据石永进介绍，个人助业贷款起点为10万元，最高300万元，期限最长二年，利率在人民银行公布基准利率的1~1.2倍范围内浮动。
如果贷款人手中有本外币定期储蓄存单、凭证式国债、个人外汇结构产品，提前取可能会损失利息收入，这时候都可以办理个人助业贷款，质押率在70%－90%范围内设定。
如果投资者拥有坐落于北京市城八区、大兴、通州、昌平区，并且权证齐全，可上市交易的商品房、街面商业用房、写字楼，也可以申请个人助业贷款，抵押率则在40%－60%之间。
需要强调的是，目前尚未还清贷款的商品房不能用来抵押。石永进表示，目前建行正在研究“加按”、“转按揭”等方式，争取让贷款人能够申请到已还房贷数额内的贷款，这样的贷款方式也有望很快实现。
■课堂问答
■问：个人住房贷款现在提前还款要收取违约金吗？
答：我听说有外地的银行对房贷提前还款收取违约金，目前建行提前还贷不收违约金，但要提前预约。
■问：如果央行提高了个人住房贷款的利率，具体的利率会如何调整？
答：对于正在办理和将要申请的新贷款合同，在央行提高贷款利率后马上调整；老的贷款合同，是第二年的1月1日就会做出变动。
■问：公积金房贷的还款方式可以改变吗？
答：公积金的还款方式是由公积金管理中心来决定。如果需要变更公积金房贷的还款方式，需要到公积金管理中心去申请。
■问：关于助业贷款的质押部分是否可以解释一下？
答：质押的权利凭证范围主要是存单和债券，还有建行销售的个人外汇结构产品。这都是指一定现金价值的物品。质押和抵押不同就是因为质押将物品转移保管，而抵押则不需要转移。
■问：助业贷款有什么限制条件？
答：有五种情况是不能申请个人助业贷款的。一是生产、经营或投资国家明令禁止的产品或项目；二是从事股本权益性投资，以贷款作为注册资金、注册验资或增资扩股；三是从事股票、期货、金融衍生产品投资；四是依《公司法》成立的法人企业，包括有限责任公司和股份有限公司的生产经营和投资；五是国家明确规定的其他禁止用途。除了这五种情况，其余用于个人临时资金周转，或用于个体经营、合伙经营等形式下的生产、经营、周转等，都可以谈。(来源:北京青年报)