开心“避税”巧理财（四）
5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定，自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，征收的额度在5%(或者5.5%)。
同是买房，我们要缴税，美国却是退税。美国实行“购房税收优惠”，用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出，可以减免个人所得税；自己拥有住房者，在缴纳个税时可进行税前扣除；低收入者购房和租房税收抵扣，获得州或地方政府抵押信贷证书者，可在10年内享受个税的抵扣，抵扣比例约为房价的8.6%。
看来，我们买房子也要动动脑筋了。
个人在住房买卖过程中，要缴纳许多税费，其中税负较重的要数契税。按照税法规定，契税一般按购房价款的3％~5％缴纳(具体税率由各省、自冶区、直辖市政府在此幅度内确定)。如果所购房屋的价款为80万元，按5％缴纳契税的话，就要缴纳税款4万元。同时规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。
可以利用上述这两项优惠条款，适当的变通即可达到节税的目的。第一种方法是“先买后换”，如果自己想买的房子属于公有住房，换房对象也有资格购买，且是第一次购买，那么可以由对方出面购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和该人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低了契税税负。
6月1日大限后，该怎么节税呢？
以北京为例，5月31日(含)以前签订房屋买卖合同的，契税将按原税收政策规定执行(个人购买单价在9432元/平方米以下为普通住宅)，但二手房交易双方应在2005年8月31日前办理相关的申报纳税手续，逾期不办理的，就要按新的普通住房标准来执行，即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在140(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
专家建议如果在6月1日前购买了单价低于9432元/平方米，面积却在140平方米以上二手房的，最好在8月31日前按房价的1.5%缴纳契税，否则将按照3%的税率缴纳。相反的情况，即单价高于9432元/平方米，面积在140平方米以下，在8月31日之后按照新普通住房标准二手房缴纳1.5%的契税。
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投资房产涉及税种
目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。
1.个人购买新房、二手房（购买者应缴纳）契税：房屋售价（成交金额）×1.5％印花税：房屋售价（成交金额）×0.05％
2.房屋出租（出租人应缴纳）月租金在1000元以下印花税：月租金×0.1％房产税：月租金×4％月租金在1000元以上（含1000元）印花税：月租金×0.1％房产税：月租金×4％营业税：月租金×3％城建税：营业税×1％教育费附加：营业税×3％个人所得税：租金收益（租金收入扣除相关税费）×1％
3.二手房交易（卖房者）印花税：房屋售价×0.05％营业税：房屋买卖差价×5％城建税：营业税×1％教育费附加：营业税×3％个人所得税：卖房收益（即买卖价之间的差异扣除所有税费）×20％（来源：《私人理财》杂志）