卖掉房租房住 这样“折腾”合算吗
前不久，市民李先生把自己的住房卖了，然后在同一小区租了一套房子住。他缺钱吗？不是，原来他发现小区里一套50万元的房子，一年的租金仅18000元，年租金回报率只有3.6％，而他买房的贷款利率却是5.04％，比较下来，租房更加合算。
李先生的做法体现了一种全新的投资意识：住房既是生活必需品，也是可以灵活操作的投资品。以经济学的观点来看，不动产的各项权利是可以分割的，也就是说房产的所有权和使用权可以分割。反映在市场上，也就有了买卖和租赁两种交易方式。由于买卖和租赁既是独立的市场，互相之间又存在一定的联系，因此就会存在套利的空间。敏锐的李先生就是发现了这一空间，才卖了自己的房子而租房住的。
李先生的做法在近阶段是合算的，但理财专家却并不建议大家都仿效他，因为市场规律决定租金回报率总是围绕按揭利率上下波动的。当租金回报率高于按揭利率时，贷款购房自住或者投资都是合算的，人们购房的需求也随之增加，从而导致房价上升。如果房价上涨过快，租金回报率就会逐渐下降，甚至可能出现低于按揭利率的情况。而当市场上普遍出现租金回报率过低时，人们的购房需求就会降低，更多的人愿意租房而不是购房，反过来也就导致租金逐步回升。纯投资客可以利用这一规律灵活掌握持有或抛售房产，即便没有掌握好市场波动的节奏，最多只是失去一次获利的机会，但对李先生这样首先要满足居住需求的人来说，一旦未来房价上涨或者租金上涨时未能及时买回房产，就可能付出更大的代价。
实际上，李先生采用这种手法获取的收益并不很大。假设他的房产市场价格为50万元，尚有30万元贷款未还清，按5.04％利率计算，一年的利息支出大约为15000 元(借款期限不同，数额不同)，加上20万元的现款利息收入4000 元，省下的利息和存款收入减去租房支出，他一年的获益仅有1000 元，如果算上房产交易、搬家等支出，在三五年的时间内他还是亏损的。他能获取较大收益的唯一前提是，房价在未来出现较大幅度的下跌，这就涉及到对未来房地产市场走势的判断，普通的购房自住者一般难以对房产市场走势有十分准确的判断，因此完全没有必要去冒险。记者沈忠民