深圳商圈病态李嘉诚能点石成金？
■商业税源主角的滑稽
仅仅25年，深圳就已成为中国的高科技产业基地、金融、物流中心城市，也是中国最年轻、最具生机和活力的新兴移民城市。
996年以来，沃尔玛、家乐福相继落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中，华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等本土企业迅速发展。2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家，销售总额430亿元。截至目前，深圳零售商已在全国各地开店逾900家。
而自2001年起，深圳已拥有全国密度最大的商业税源。若大一个大陆，由一个只有20几岁的城市担当全国商业税源的主角，无论如何都存在几分滑稽。
2004年，深圳商业市场总销售额超过武汉达到全国第五，如果按人均计算，深圳各项指标则名列前矛。单是今年1~5月份，深圳市社会消费品零售总额达429.28亿元，增长15.2%，说明深圳拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费实力。
■超常规发展速度是深圳商圈病态的根源但是辉煌之下，深圳商圈的发展则表现出明显得病态。
建市之初，深圳当时的治理者设想最终的人口规模为50万人口。如今，深圳人口已经悄然超过1000万。这是设计师都没有预料到的结果，也是深圳为大陆城市化所作出的卓越贡献。
20年的时间，人口翻了40倍，所有副省级及以上城市中面积最小的深圳，在高科技、房地产、物流、金融等诸多方面深圳都以一种让人难以置信的速度发展。
到2004年8月，深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，按深圳现有1010万消费人口计算，人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近世界商业都会香港人均1.1平方米的水平。
■深圳商圈四大病态
【病态一：小店过多】
但也正因为深圳商业发展的超常规速度，也导致深圳几乎所有商圈都出现各种病态。比如深圳商业网点按数量计算近90％是小门店，这其中约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，很多网点都与住宅或者写字楼结合在一起。
【病态二：转型过多】
发展速度太快，深圳商业发展与其它城市建设则来不及规划，或者规划赶不上这个城市的变化。到目前为止，深圳主要的商圈大多是伴随城市的发展进程而自发形成，绝大多数是由工业、民房转为商业，比如华强北是由工业转为商业、东门是由老民居转为商业，商圈业态和布局都极为无序，整体素质较低。
而真正一开始就是为了商业而规划的场所则是难以见到，这不能不说是深圳商业发展的遗憾。
【病态二：重商轻文】
无论是罗湖人民南商圈、东门商圈，还是华强北商圈、深圳中心区商圈，都表现出这样的特征：重商轻文。
深圳的商业区，极少表现出商业与文化结合的特点。由于商业与文化脱节，深圳的商圈表现得相当“实际”，直奔主题式的消费习以为常，连带消费、休闲消费的成分过少。
也就是说，深圳商圈的消费行为显得过于单薄，对于市民生活的影响层面较浅，导致深圳缺乏广州、上海一样的逛街文化，因为重商轻文、缺乏文化休闲气质的商圈氛围难以使商圈真正地打动人心、让行人停留驻足且流连忘返。
只有象华侨城mall一样，其构成中，有大型商店、也有酒巴，有艺术中心艺术馆、也有酒店律旅游设施，有大型绿地、也有区域广场，其在商业与文化的搭配上，呈现出商业与文化“文武双全”的结合特征，因此吸引了越来越多的消费者前往，而由于商业与文化结合，前来重复消费的特点越来越明显，这恐怕就是商业与文化并重的好处吧？
【病态三：街区缺失】
如果说重商轻文是深圳商圈的病态之二的话，街区缺失则是深圳商圈的病态之三。深圳的商圈绝大多数都是过境任务相当繁重的区域，缺乏基于人行尺度的街区感较强的商圈。
比如华强北、比如人民南，都处于交通要道的主干道上，人流虽多，可惜都是基于过境的目的，真正能够停留下来的却不多。俗话说得好：“激流当中鱼不养，大路两边商不旺”。
基于过境为目的的大陆，对于批发型商业、大商业是有好处的，但对于那些着眼休闲、文化、娱乐等的活动则是不利的，更不用说在大路两边去很从容地逛街了。
华侨城mall的成功，其实又何尝不是街区的成功？
【病态三：综合体崇拜】
“mall”，2004年底，12万平方米的金光华广尝18万平方米的华润万象城相继开业，由于以前这种类型的商业一直是空白，因此吸引了全城的目光。
把不过无论是金光华广场，还是华润万象城，又或者是中信城市广场，其实走的都是这样一条路：由写字楼、商业，甚至还有住宅组成的建筑综合体，同时，所有的消费行为都是在密闭的建筑体内进行的。
半求称这种潮流为深圳商业发展过程中的“综合体崇拜”，我们不能否则综合体的优点，比如不受气候影响、可以实现恒温、管理方便等等，但综合体商业，则无法实现室外室内的有机衔接，无法与周边街区的成长保持渗透，无法满足逛街的传统要求。
此外，综合体由于占地的限制，必须要向纵向发展，限制了平面的幅度，可能刚刚起逛还没过足瘾呢，就已经到头了。因此，“综合体”注定不能趁成为商业的主流。具有幅员优势、人行尺度优势、复合特点的街区才能够成为未来深圳商圈发展的主角。
■李嘉诚在内地三大号召力
有问题就有机会，存在病态就存在投资空间。正因为深圳绝大多数商圈都或多或少地存在这样或者那样的问题，深圳因为这些问题还影响了市场表现，比如2002年建成投入使用、地段条件优越的深圳中心区购物公园的北区，到现在为止还是一座空城，恐怕就是上述病症的表现之一吧。
因此，去年10月19日，深圳中航集团与李嘉诚签定合作协议，正式开始合作改造中航城以后，关于中航城、李嘉诚对片区的能量话题就引起了众多的参考。因此有必要分析一下这个华人的首富。
李嘉诚利用其控制的长江实业、和记黄埔，在香港、大陆及海外发展了众多项目，其中商业项目也颇为引人注目。实事求是地说，李嘉诚控制的长江实业、和记黄埔在住宅市场表现非常突出，在商业领域内，则不稍逊新鸿基一筹，但依然是香港的翘楚之一。
在香港，香港仔中心、海怡半岛商业中心、中环中心、国际都会、摩登仓、潮流仓、创富中心、维港中心、千禧广尝渔人码头、newtreasurecentre、新宝中心、潮流工贸中心、等商业项目具有相当影响。在海外，伦敦albionriverside商业项目、伦敦lotsroad商业项目、日本东京丸之内区商业中心项目也取得了成功。
在大陆，李嘉诚自1992年签署第一份大陆合资合同开始进入大陆房地产市场以来，先后在北京、天津、长春、西安、青岛、上海、重庆、成都、武汉、长沙、广州、深圳、东莞与珠海等地开发了项目，其中北京东方广尝青岛太平洋中心、上海世纪商贸广尝上海梅龙镇广尝上海华尔登广尝上海古北区商业中心、上海静安新闸路商业项目、重庆大都会广尝重庆南岸商业广场商场项目、武汉花街楼商业中心等商业项目在当地城市都取得了不错的反响，绝大多数项目成了当地的商业中心之一。
由于李嘉诚具有强大的号召力，一是对资本的号召力，比如其具备调集百亿美元国际资本的实力。二是对消费者的号召力，以便于迅速地成行成市。三是对管理者的号召力，管理当局将更大可能地支持其项目的发展。因此，李在内地的项目，至今还没有失败的。
■将“中航广潮作为深圳头号项目：李嘉诚能否点石成金？
李嘉诚被比喻为“亚洲的巴菲特”，其投资策略和理财经验让人叹为观止，华人首富名符其实。
在李嘉诚掌握的长江实业、和记黄埔两个公司的相关资料中，其在深圳的新建项目中，“华强北发展项目”即“中航城”项目被排在第一位，其实这个项目占地只有不到2万平方米、总建筑面积约18万平方米，规模并不大，但从其被李嘉诚列为深圳最重要项目来看，本项目的意义对于李之企业来讲是相当大的。
李嘉诚在深圳的项目还有占地约24万平方米、建筑面积33万平方米的“平湖镇凤凰山项目”，以及占地约40万平方米、建筑面积17万平方米的“观澜项目”。
李嘉诚宣布介入中航苑的改造以后，迅速引起资本共鸣。目前华强北动工和计划动工的有8个大项目，总投资达43亿元，建筑面积50多万平方米，其中商业经营面积达26万平方米。区内商业经营面积将由现在的80万平方米扩大到106万平方米，增加近1／3。
犹如半求在《华强北“波大无脑”》一文中分析的那样，辉煌的华强北已经面临发展瓶径。华强北形成了自身的特色，只要加以补充和改造就能够达到很好的效果。或许正因为这一点，就是李嘉诚看中中航苑改造的主要原因。
按照已经获得深圳规划局批准的《深圳中航苑改造方案》，“中航城”的建设将注重解决深圳商圈存在的四大病态，着眼建设拥有业态丰富、具有文化层次、专业设计的商业设施、文商并重、以人为本的商业街区。
“中航城”最终建成，华过境通道的华强北旁边就将配套一个具有人行尺度、具有文化含量、层次丰富、业态多样的街区，“波大无脑”的华强北，就将实现突破，从一个重商轻文的商业区，转为一个综合素质较高、具备可持续发展潜力、环境良好的商圈。
李嘉诚是否能够在深圳点石成金，“中航广潮将是主要的着力点。跟随李多年的那些投资者们能够再次粘李超人的光，我们拭目以待，同时，半求建议大家要关注鼎城国际会因李超人的到来作出什么反应，是价格表现，还是价值被提升？
摘自：世界商业评论