温州人敢为人先 率先投资海外房产
位于浙江省东南部，东濒东海，南与福建省宁德地区的福鼎、柘荣、寿宁三县毗邻，西及西北部与丽水地区的缙云、青田、景宁三县相连，北和东北与台州地区的仙居、黄岩、温岭、玉环四县市接壤，这里就是温州。
说起温州人们首先想到的就是“温州人”，温州人的聪明和胆识是众所周知的。他们从以往做小买卖和小作坊变成现在做大买卖和大工厂，其中有很多行业在一开始都不被人看好的，记得在15年前左右的时候全中国很多地方都会听到弹棉花的、剃头的、磨刀的等都操一口温州话，但是就是凭着这些不起眼的小买卖，逐渐做到了现在大买卖，就是靠他们“敢为人先”的精神。
在投资方面温州人也颇有心得，近7、8年随着中国房产商品化进程的加速，越来越多做生意赚了钱的温州人开始投资房产。温州人头脑精明，具有很强的投资意识，同时又敢于冒险。当很多人面对持续高涨的房价心里七上八下，担心负担不起贷款时，温州人却对自己有信心，坚信买房比租房划算。首先，温州人瞄准的是北京、上海、深圳等一些大城市，逐步对中国每个具有投资潜力的地域都产生浓厚兴趣，国内许多城市的楼市都刮起了一股“温州旋风”，由温州客户组成的购房团出手不凡，动辄买下整层楼房，当楼价上升时再“放盘”，从这看似简单的一买一卖中就可以获利不少，越来越多的温州人从中尝到了甜头，也就有越来越多的温州人加入购房队伍中，形成了不可小视的“温州购房团”，他们所到之处，发展商们无不喜笑颜开。他们的到来就是在肯定这个区域的投资潜力，肯定这个楼盘的升值潜力，所以房地产开发商们都敞开怀抱欢迎温州人的到来。
2004年12月初的温州之行，让我再次感受到了“温州购房团”被重视的程度，每天都有来自全国各地的房产在那里展示，小到云南小镇的商业街大到北京首都的建国门酒店，近到温州本地的房产远到地球另一边的新西兰和澳洲的别墅。每一个现场都是那样的火爆，那里的投资气氛异常热烈，人来人往络绎不绝，发展商也使出全身解数，利用高投资回报等吸引投资客的眼球，但是“温州购房团”在房产投资方面可谓是相当的专业，他们懂得什么样的房产有投资潜力，懂得投资房产什么样风险最小，懂得如何合理分配投资。
次此我们把海外房产拿到温州引起了相当大的关注，精明的温州人都很清楚地意识到做投资要长线、短线投资合理搭配，把投资风险降到最低。他们现在做国内房产投资一般都属于中、短线投资，而现在所缺少的就是长线投资。长线的房产投资必须要满足良好的投资环境、稳定的政局、完善的法律制度等条件，据我们长期的研究调查发现新西兰房产是具有以上特质的产品。
新西兰，也许是一个让人向往但有陌生的地方，被联合国于2004年评为全年最佳居住城市之一，除环境优美外，现今世人普遍开始关注的环境污染问题，对居于新西兰的人来说，根本不是问题。气候适宜(夏天平均温度24摄氏度，冬天平均温度16摄氏度)更使这个国土面积约270个香港般大小而人口仅为香港58%的新西兰成为很多人理想的移民、留学、退休、养老、购房、买地之地。奥克兰是新西兰的金融商业中心，其投资环境气候很大程度上代表了新西兰的投资环境气候。今天让我们从多元化宏观角度浅析新西兰(特别是奥克兰市)房地产的发展，极其对境外投资者的吸引力所在。
首先从供求角度分析，奥克兰商业中心区的公寓只约为8,500个单位，当中约2,000套为酒店式公寓、汽车旅馆等，相对近20万的经常往来人口(来自世界各地旅客、商务人员、探亲、访问的人)，供应根本不够，现有的楼房亦多为数层高的楼房，市政府对保留有价值的古建筑采取积极鼓励态度，间接减少新土地的供应量，短期增加房地产供应量的愿望难以实现，即使市政府规划的市区重建计划恐怕也不是一日可完成的。在这样供求的得不到平衡而出现的绷紧情况下，租金上调压力自然增加，据统计显示，租金从95年到04年间已经上调了约50%，例如位于市区大学附近的学生公寓，每周租金250-400纽币，即人民币2061/周。
其次，对投资者而言，一个很基本的考虑就是进出市场的限制条件。新西兰政府采取了“三不”优惠政策，不限制境外人士拥有及买卖房产物业，不设厘印税及买卖税，及不设物业增值税。这样宽松的“三不”政策给境外的房产投资者开了进市场的绿灯，减少了不少顾虑及投资成本。与此同时，金融政策的改革也给投资者提供多一重保护，银行利率从过去由国会制定改由中央银行按市场规律制定，很大程度上脱离了政治干预的可能性，使投资者不必为政治因素而烦恼，影响其商业决定。政府也“量入为出”的谨慎理财原则，图以创造稳健的财政环境，让其经济稳扎稳打地得以持续发展。法律制度也往往是投资者另外一个关注，新西兰作为英联邦国家之一，自然而然就是采用广为国际接受的英式普通法系统制度，例一手房上市的主要体系、银行房产贷款评估制度、房屋出租条例、二手房全国销售电脑网络等，这样的法律制度在吸引境外房地产投资方面相信起着一个催化剂的作用。
就是以上种种投资优势，吸引了不少温州投资客。很多温州人生意越做越大，他们大多在前一代华侨创业基础上，寻求新的发展，开展新的事业，大部分在餐馆业、皮革业、服装业在海外取得了非常好的成绩，因此很多温州人在海外置业成为了一种必要。我在温州期间接触到一位李先生，他对海外房产投资颇有心得。他告诉我：“他是做皮鞋生意的，三年前他把生意做到了新西兰，当初先买了一处物业全家人安顿下来，然后随着生意越做越好，又陆续买了三处物业，现在随着新西兰楼市越来越好，而且纽币的汇率也上升近一倍，他一下就赚了近300万人民币”，说到这里他很得意，他说投入精力比做生意少的多，赚得也不少。他想再投资几套新西兰的物业，我问他“你对在新西兰投资房产中遇到了什么问题？”他说：“其实最大的难题就是和当地销售员和发展商不好沟通。”当我告诉他现在他可以通过我们一切手续在国内都可以办理，而且还可以在香港贷款，贷款年利率仅为1.75%，甚至可以帮客户出租、管理、再售等。他很高兴的说：“太好了，要是早点认识你们就好了，就不用那么麻烦的，大家沟通起来也方便很多呀。”他后来又看了一些我们在新西兰的项目，最后挑中一套在奥克兰一个新区——曼奴考Takanini的独立别墅，他对奥克兰非常了解，他说这个区域是个新区升值潜力比较大，并且交通也很便利，高速公路出口等临近小区，且还有轻铁特设站，配套的学校有(Papakura Normal SchTakanini SchManurewa East SchJames Cook High Sch等)，在这样的位置有1200套别墅的小区实属罕见，因此值得投资！
当然投资还是比较注重时机的，海外房产也不例外。97年发生的亚洲金融风暴对新西兰房地产市场也产生了一些负面影响，一直到了2002年首季才出现明显的复苏迹象，重纳入上升轨道，至今已经上升了三成多。从过去30年的房地产变化来分析(见附表)，房地产周期一般约为7-8年，若历史真的重演的话，投资者便可预期房地产市场的上升轨道应该还有4-5年运行时间，此时不作出果断的决定，更待何时？
现在随着国内房产“泡沫之说”愈演愈烈，很多温州人都认为目前国内的房产只适合作短线投资，海外很多房产适合作中、长线投资。以新西兰为例，房屋产权都是“永久业权，世代相传”买房不需要缴纳契税、维修基金、保险费、配套费等，仅需付房价及律师费人民币10000左右，这些费用全由发展商交付；且精装修，销售面积均为净面积；并且新西兰作为资本主义国家，商品房的发展已经长达上百年了，不管是从建筑市场还租务市场透明度都比较高，管理也更加规范。特别是近2年来，新西兰移民、留学政策开放，经济贸易持续繁荣，据英国《经济学家》杂志调查来看，2004年新西兰价格上涨幅度位居全球第4位，新西兰楼市一路看好！有敏锐市场触觉的温州人已经开始进军新西兰房产市场。
说起温州人们首先想到的就是“温州人”，温州人的聪明和胆识是众所周知的。他们从以往做小买卖和小作坊变成现在做大买卖和大工厂，其中有很多行业在一开始都不被人看好的，记得在15年前左右的时候全中国很多地方都会听到弹棉花的、剃头的、磨刀的等都操一口温州话，但是就是凭着这些不起眼的小买卖，逐渐做到了现在大买卖，就是靠他们“敢为人先”的精神。
在投资方面温州人也颇有心得，近7、8年随着中国房产商品化进程的加速，越来越多做生意赚了钱的温州人开始投资房产。温州人头脑精明，具有很强的投资意识，同时又敢于冒险。当很多人面对持续高涨的房价心里七上八下，担心负担不起贷款时，温州人却对自己有信心，坚信买房比租房划算。首先，温州人瞄准的是北京、上海、深圳等一些大城市，逐步对中国每个具有投资潜力的地域都产生浓厚兴趣，国内许多城市的楼市都刮起了一股“温州旋风”，由温州客户组成的购房团出手不凡，动辄买下整层楼房，当楼价上升时再“放盘”，从这看似简单的一买一卖中就可以获利不少，越来越多的温州人从中尝到了甜头，也就有越来越多的温州人加入购房队伍中，形成了不可小视的“温州购房团”，他们所到之处，发展商们无不喜笑颜开。他们的到来就是在肯定这个区域的投资潜力，肯定这个楼盘的升值潜力，所以房地产开发商们都敞开怀抱欢迎温州人的到来。
2004年12月初的温州之行，让我再次感受到了“温州购房团”被重视的程度，每天都有来自全国各地的房产在那里展示，小到云南小镇的商业街大到北京首都的建国门酒店，近到温州本地的房产远到地球另一边的新西兰和澳洲的别墅。每一个现场都是那样的火爆，那里的投资气氛异常热烈，人来人往络绎不绝，发展商也使出全身解数，利用高投资回报等吸引投资客的眼球，但是“温州购房团”在房产投资方面可谓是相当的专业，他们懂得什么样的房产有投资潜力，懂得投资房产什么样风险最小，懂得如何合理分配投资。
次此我们把海外房产拿到温州引起了相当大的关注，精明的温州人都很清楚地意识到做投资要长线、短线投资合理搭配，把投资风险降到最低。他们现在做国内房产投资一般都属于中、短线投资，而现在所缺少的就是长线投资。长线的房产投资必须要满足良好的投资环境、稳定的政局、完善的法律制度等条件，据我们长期的研究调查发现新西兰房产是具有以上特质的产品。
新西兰，也许是一个让人向往但有陌生的地方，被联合国于2004年评为全年最佳居住城市之一，除环境优美外，现今世人普遍开始关注的环境污染问题，对居于新西兰的人来说，根本不是问题。气候适宜(夏天平均温度24摄氏度，冬天平均温度16摄氏度)更使这个国土面积约270个香港般大小而人口仅为香港58%的新西兰成为很多人理想的移民、留学、退休、养老、购房、买地之地。奥克兰是新西兰的金融商业中心，其投资环境气候很大程度上代表了新西兰的投资环境气候。今天让我们从多元化宏观角度浅析新西兰(特别是奥克兰市)房地产的发展，极其对境外投资者的吸引力所在。
首先从供求角度分析，奥克兰商业中心区的公寓只约为8,500个单位，当中约2,000套为酒店式公寓、汽车旅馆等，相对近20万的经常往来人口(来自世界各地旅客、商务人员、探亲、访问的人)，供应根本不够，现有的楼房亦多为数层高的楼房，市政府对保留有价值的古建筑采取积极鼓励态度，间接减少新土地的供应量，短期增加房地产供应量的愿望难以实现，即使市政府规划的市区重建计划恐怕也不是一日可完成的。在这样供求的得不到平衡而出现的绷紧情况下，租金上调压力自然增加，据统计显示，租金从95年到04年间已经上调了约50%，例如位于市区大学附近的学生公寓，每周租金250-400纽币，即人民币2061/周。
其次，对投资者而言，一个很基本的考虑就是进出市场的限制条件。新西兰政府采取了“三不”优惠政策，不限制境外人士拥有及买卖房产物业，不设厘印税及买卖税，及不设物业增值税。这样宽松的“三不”政策给境外的房产投资者开了进市场的绿灯，减少了不少顾虑及投资成本。与此同时，金融政策的改革也给投资者提供多一重保护，银行利率从过去由国会制定改由中央银行按市场规律制定，很大程度上脱离了政治干预的可能性，使投资者不必为政治因素而烦恼，影响其商业决定。政府也“量入为出”的谨慎理财原则，图以创造稳健的财政环境，让其经济稳扎稳打地得以持续发展。法律制度也往往是投资者另外一个关注，新西兰作为英联邦国家之一，自然而然就是采用广为国际接受的英式普通法系统制度，例一手房上市的主要体系、银行房产贷款评估制度、房屋出租条例、二手房全国销售电脑网络等，这样的法律制度在吸引境外房地产投资方面相信起着一个催化剂的作用。
就是以上种种投资优势，吸引了不少温州投资客。很多温州人生意越做越大，他们大多在前一代华侨创业基础上，寻求新的发展，开展新的事业，大部分在餐馆业、皮革业、服装业在海外取得了非常好的成绩，因此很多温州人在海外置业成为了一种必要。我在温州期间接触到一位李先生，他对海外房产投资颇有心得。他告诉我：“他是做皮鞋生意的，三年前他把生意做到了新西兰，当初先买了一处物业全家人安顿下来，然后随着生意越做越好，又陆续买了三处物业，现在随着新西兰楼市越来越好，而且纽币的汇率也上升近一倍，他一下就赚了近300万人民币”，说到这里他很得意，他说投入精力比做生意少的多，赚得也不少。他想再投资几套新西兰的物业，我问他“你对在新西兰投资房产中遇到了什么问题？”他说：“其实最大的难题就是和当地销售员和发展商不好沟通。”当我告诉他现在他可以通过我们一切手续在国内都可以办理，而且还可以在香港贷款，贷款年利率仅为1.75%，甚至可以帮客户出租、管理、再售等。他很高兴的说：“太好了，要是早点认识你们就好了，就不用那么麻烦的，大家沟通起来也方便很多呀。”他后来又看了一些我们在新西兰的项目，最后挑中一套在奥克兰一个新区——曼奴考Takanini的独立别墅，他对奥克兰非常了解，他说这个区域是个新区升值潜力比较大，并且交通也很便利，高速公路出口等临近小区，且还有轻铁特设站，配套的学校有(Papakura Normal SchTakanini SchManurewa East SchJames Cook High Sch等)，在这样的位置有1200套别墅的小区实属罕见，因此值得投资！
当然投资还是比较注重时机的，海外房产也不例外。97年发生的亚洲金融风暴对新西兰房地产市场也产生了一些负面影响，一直到了2002年首季才出现明显的复苏迹象，重纳入上升轨道，至今已经上升了三成多。从过去30年的房地产变化来分析(见附表)，房地产周期一般约为7-8年，若历史真的重演的话，投资者便可预期房地产市场的上升轨道应该还有4-5年运行时间，此时不作出果断的决定，更待何时？
现在随着国内房产“泡沫之说”愈演愈烈，很多温州人都认为目前国内的房产只适合作短线投资，海外很多房产适合作中、长线投资。以新西兰为例，房屋产权都是“永久业权，世代相传”买房不需要缴纳契税、维修基金、保险费、配套费等，仅需付房价及律师费人民币10000左右，这些费用全由发展商交付；且精装修，销售面积均为净面积；并且新西兰作为资本主义国家，商品房的发展已经长达上百年了，不管是从建筑市场还租务市场透明度都比较高，管理也更加规范。特别是近2年来，新西兰移民、留学政策开放，经济贸易持续繁荣，据英国《经济学家》杂志调查来看，2004年新西兰价格上涨幅度位居全球第4位，新西兰楼市一路看好！有敏锐市场触觉的温州人已经开始进军新西兰房产市场。