投资商铺要特别重视防范风险
随着我国商品住宅价格的不断攀高及购买第二套以上住宅贷款政策的收紧，投资住宅风险增大，而商铺正成为投资的又一个热点。
南京商铺２００４年销售火爆，但进入２００５年后也出现了诸如回报不能兑现、商铺空置率上升等现象。不久前，南京新街口“盘古亚泰”业主集体“罢课”、沃尔玛一楼商铺亏损退租等事件更给圈内带来一股寒风。如何理性投资商铺、规避不必要的投资风险，已为越来越多投资者所重视。
南京现有的商铺销售模式，可分为产权式和租赁式两种形式。近年来，无论是产权式还是租赁式商铺，投资亏损的事例皆有发生，租赁式商铺“出事”也不乏案例。２００４年新街口的天新商城企图用中央门商圈的“金桥模式”打造新街口的平民化商场，还未开业就关门。
产权式商铺投资几乎没有门槛，只要有足够的资金就行。其投资者大致分为三个层面：投资者、管理经营公司和业主。普遍流行的做法是开发商只建不管，商铺售完之后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。
从开发商角度看，希望开发的周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续管理和经营，尽量将经营风险转嫁给广大业主。从管理经营公司看，因为同样存在短线投资的硬伤，加上有些管理公司缺乏足够经验和对行业本身的充分了解，很难保证业主的回报率。从业主角度看，购买产权商铺一般是三种心态，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益。
由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失对整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，容易导致业主们各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应，存在潜在经营危机。再者，大部分业主因为资金有限，风险承受能力有限，一旦经营效益达不到预想的期望值，很容易引发事端。
应该清醒地看到，开发商和广大业主拥有资金存在着数量级的差距，抵抗经营风险的能力也存在天壤之别。“千万不要轻易听信开发商百分之几的回报率！”一位业内人士说：“举个例子，一个３０万元的商铺，开发商承诺三年８％回报率，实际上开发商可以把未来３年７２０００元的预先收益事先算到投资者头上将商铺卖出。商铺投资的回报率最终还要靠后期的出租经营来获得，预期收益有很大不确定性。”
可以明确的一点是，经营租赁式商铺的市场一般实行统一经营管理，较为注重市场的培育，追求的是长期租金效益。市场与业主不仅是租赁关系更是一种荣辱与共的利益共同体关系，市场通过各种举措帮扶业主谋取最大利益，经营户的大部分风险被市场承担，因为市场运作不好经营户就不会续租，市场将难以为继，这种关系比产权式商铺的商业关系来得更为紧密、牢靠。并且，租赁式商铺还具有产权式商铺的部分权属特征，即业主承租的商铺可以自由转让、转租从中获益，投资、经营两相宜。租赁式商铺一般采取合同制，期限从１年到３年不等，此举也大大降低了投资者的经营风险。
综上所述，商铺地产投资的价值有两部分：一是房地产本身的价值，即房地产在区域内本身的建筑价值；二是商业价值。房地产价值浮动幅度相对不大，但商业价值则因投资者的判断、经营能力高下以及商业的整个项目风格、内容而有所不同，弹性较大，存在一定的投资风险。
对于开发商而言，除了要考虑商铺所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口的消费能力，由此确定与之相适应的商铺经营档次，把人流、车流转化为资金流，以免出现商铺投资“陷阱”，误人误己。
南京商铺２００４年销售火爆，但进入２００５年后也出现了诸如回报不能兑现、商铺空置率上升等现象。不久前，南京新街口“盘古亚泰”业主集体“罢课”、沃尔玛一楼商铺亏损退租等事件更给圈内带来一股寒风。如何理性投资商铺、规避不必要的投资风险，已为越来越多投资者所重视。
南京现有的商铺销售模式，可分为产权式和租赁式两种形式。近年来，无论是产权式还是租赁式商铺，投资亏损的事例皆有发生，租赁式商铺“出事”也不乏案例。２００４年新街口的天新商城企图用中央门商圈的“金桥模式”打造新街口的平民化商场，还未开业就关门。
产权式商铺投资几乎没有门槛，只要有足够的资金就行。其投资者大致分为三个层面：投资者、管理经营公司和业主。普遍流行的做法是开发商只建不管，商铺售完之后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。
从开发商角度看，希望开发的周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续管理和经营，尽量将经营风险转嫁给广大业主。从管理经营公司看，因为同样存在短线投资的硬伤，加上有些管理公司缺乏足够经验和对行业本身的充分了解，很难保证业主的回报率。从业主角度看，购买产权商铺一般是三种心态，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益。
由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失对整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，容易导致业主们各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应，存在潜在经营危机。再者，大部分业主因为资金有限，风险承受能力有限，一旦经营效益达不到预想的期望值，很容易引发事端。
应该清醒地看到，开发商和广大业主拥有资金存在着数量级的差距，抵抗经营风险的能力也存在天壤之别。“千万不要轻易听信开发商百分之几的回报率！”一位业内人士说：“举个例子，一个３０万元的商铺，开发商承诺三年８％回报率，实际上开发商可以把未来３年７２０００元的预先收益事先算到投资者头上将商铺卖出。商铺投资的回报率最终还要靠后期的出租经营来获得，预期收益有很大不确定性。”
可以明确的一点是，经营租赁式商铺的市场一般实行统一经营管理，较为注重市场的培育，追求的是长期租金效益。市场与业主不仅是租赁关系更是一种荣辱与共的利益共同体关系，市场通过各种举措帮扶业主谋取最大利益，经营户的大部分风险被市场承担，因为市场运作不好经营户就不会续租，市场将难以为继，这种关系比产权式商铺的商业关系来得更为紧密、牢靠。并且，租赁式商铺还具有产权式商铺的部分权属特征，即业主承租的商铺可以自由转让、转租从中获益，投资、经营两相宜。租赁式商铺一般采取合同制，期限从１年到３年不等，此举也大大降低了投资者的经营风险。
综上所述，商铺地产投资的价值有两部分：一是房地产本身的价值，即房地产在区域内本身的建筑价值；二是商业价值。房地产价值浮动幅度相对不大，但商业价值则因投资者的判断、经营能力高下以及商业的整个项目风格、内容而有所不同，弹性较大，存在一定的投资风险。
对于开发商而言，除了要考虑商铺所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口的消费能力，由此确定与之相适应的商铺经营档次，把人流、车流转化为资金流，以免出现商铺投资“陷阱”，误人误己。